Kúpa bytu na krátkodobý prenájom · Bratislava
Nájdeme byt, ktorý dáva zmysel aj po kúpe.
Vyhľadáme a preveríme konkrétnu nehnuteľnosť podľa lokality, dispozície, vstupnej ceny, pravidiel budovy a reálneho potenciálu krátkodobého prenájmu. Po kúpe môže každodennú prevádzku prevziať PropCherry.
- Kupujúci sme na vašej strane
- Prevádzková skúsenosť z Bratislavy
- Odmena 2 % z kúpnej ceny
Preverenie nehnuteľnosti
Čo pri byte preverujeme
Pekný byt a byt vhodný na krátkodobý prenájom nie je to isté. Posudzujeme, či konkrétna nehnuteľnosť obstojí aj prevádzkovo a ekonomicky.
- Lokalita a reálny dopyt hostí
- Nie mestská časť, ale konkrétna adresa: dostupnosť centra, dopravné napojenie, okolie budovy a to, kto v danej lokalite reálne hľadá krátkodobé ubytovanie.
- Dispozícia a kapacita pre hostí
- Počet miestností, oddelenosť spálne, možnosť spať pohodlne vo dvoch až štyroch, umiestnenie kúpeľne a to, či sa byt dá zariadiť bez kompromisov.
- Vstupná cena a celkové náklady na prípravu
- Kúpna cena voči stavu bytu, parkovanie, potrebné úpravy, kompletné zariadenie a vybavenie. Rozhodujúca je suma, ktorú do bytu naozaj vložíte.
- Pravidlá budovy a praktická prevádzkovateľnosť
- Domový poriadok, postoj správcu a spoločenstva, recepcia, prístup do budovy, výťahy a odovzdávanie kľúčov. Nie každý dom krátkodobý prenájom umožňuje alebo mu prakticky vyhovuje.
- Očakávané prevádzkové náklady
- Energie, fond opráv, správa, upratovanie a spotrebný materiál, poistenie, drobná údržba a obmena vybavenia.
- Realistický scenár krátkodobého prenájmu
- Prepočet postavený na sezónnosti, obsadenosti a cenovej hladine porovnateľných bytov v okolí. Ide o odhad, nie o prísľub výsledku.
Priebeh spolupráce
Od zadania po fungujúci apartmán
Sedem krokov, ktoré vedú od prvého rozhovoru k bytu pripravenému na prevádzku.
Zadanie
Rozpočet, časový horizont, očakávania a miera zapojenia do prípravy bytu.
Vyhľadávanie
Trh, developerské projekty aj ponuky mimo bežných portálov posudzujeme podľa zadania.
Shortlist a porovnanie
Zoznam konkrétnych bytov s porovnaním ceny, dispozície, budovy a prevádzkového potenciálu.
Obhliadka a preverenie
Fyzická obhliadka, stav bytu a domu, pravidlá budovy a praktické prekážky prevádzky.
Koordinácia kúpy
Rokovanie o cene a podmienkach, harmonogram a koordinácia krokov až po prevod.
Zariadenie a príprava
Návrh vybavenia, dodávatelia a príprava bytu do stavu pripraveného na prevádzku.
Odovzdanie do prevádzky
Ak chcete, byt následne prevezme PropCherry Rental a rieši každodennú prevádzku.
Prečo rozhoduje prevádzková skúsenosť
Byt hodnotíme očami prevádzky, nie inzerátu.
Rozdiel medzi dobrým a priemerným bytom sa ukáže až pri každodennej prevádzke — pri odovzdávaní kľúčov, upratovaní, reakciách hostí a nákladoch, ktoré v inzeráte nie sú.
- Realizovaná investícia
- Sky Park, Bratislava, akvizícia Q1/2024. Celkový vložený kapitál 360 000 € (kúpa + zariadenie a vybavenie), aktuálny príjem ≈ 1 600 € / mesiac, ≈ 5,3 % p. a. aktuálny výsledok voči celkovému vloženému kapitálu.
- Prevádzkové zázemie
- PropCherry — Profesionálna prevádzka krátkodobého prenájmu v Bratislave. Cenotvorba, distribúcia na Airbnb a Booking, rezervácie, komunikácia s hosťami, upratovanie, údržba a reporting.
Lokality
Kde v Bratislave hľadáme
Názov projektu sám o sebe nestačí. V tej istej budove sa výrazne líšia poschodia, orientácia, hluk, výhľad aj cena parkovania — a s nimi aj prevádzkový výsledok.
Etablovaná adresa pri centre; rozdiely medzi vežami a poschodiami sú zásadné.
Nábrežie s vyššou vstupnou cenou a zmiešaným dopytom.
Transformujúca sa zóna s pokračujúcou výstavbou v okolí.
Silný mestský dopyt, ale starší bytový fond a vyšší CAPEX.
Dostupnejší vstup; vhodnosť závisí od konkrétnej ulice a domu.
Otvorene
Kde sú limity a riziká
Radšej to povieme vopred, než aby ste to zistili po kúpe.
- Nie každá budova krátkodobý prenájom povoľuje alebo mu prakticky vyhovuje. Pravidlá domu a postoj správcu overujeme pred kúpou.
- Výsledok závisí od kúpnej ceny, pravidiel, zariadenia, dopytu a kvality prevádzky. Zmena ktorejkoľvek z týchto premenných mení ekonomiku bytu.
- Prepočty sú odhady na základe porovnateľných bytov. Nie sú prísľubom výsledku a nepredstavujú investičné ani daňové poradenstvo.
Časté otázky
Na čo sa kupujúci pýtajú najčastejšie
Aký byt je vhodný na krátkodobý prenájom?+
Najčastejšie menší byt s dobrou adresou, oddelenou spálňou a rozumnou vstupnou cenou. Rozhoduje však konkrétna nehnuteľnosť a budova, nie typ bytu vo všeobecnosti.
S akým rozpočtom má zmysel začať?+
Pracujeme so zadaniami od nižších stoviek tisíc eur vyššie. Podstatný je celkový rozpočet vrátane zariadenia a prípravy, nie len kúpna cena.
Ako dlho trvá nájsť a kúpiť byt?+
Podľa zadania a stavu trhu — od niekoľkých týždňov po niekoľko mesiacov. Vyhľadávanie neuzatvárame skôr, než dáva nehnuteľnosť zmysel.
Čo ak budova krátkodobý prenájom nepovoľuje?+
Pravidlá domu overujeme pred kúpou. Ak ich prevádzka nepripúšťa alebo je prakticky nerealizovateľná, nehnuteľnosť neodporučíme.
Zabezpečíte aj zariadenie bytu?+
Áno. Pripravíme návrh vybavenia a koordinujeme dodávateľov tak, aby bol byt pripravený na prevádzku, nie len skolaudovaný.
Musím byt odovzdať PropCherry?+
Nie. Prevádzku si môžete riešiť sami alebo s iným poskytovateľom. PropCherry Rental je možnosť, nie podmienka spolupráce.
Aká je odmena za službu?+
2 % z kúpnej ceny bytu, splatné v dvoch krokoch — polovica pred začiatkom vyhľadávania, polovica po podpise rezervačnej zmluvy.
Ďalší krok
Prejdime si vaše zadanie.
Prvý rozhovor je nezáväzný. Zistíme, či vieme nájsť byt, ktorý pri krátkodobom prenájme obstojí — a ak nie, povieme to.
- Ozveme sa a prejdeme rozpočet, lokalitu a termín.
- Navrhneme, aký typ bytu má pri vašom zadaní zmysel.
- Rozsah spolupráce a odmenu dostanete písomne vopred.