Nástroj
Kalkulačka výnosu z prenájmu.
Výnos počítajte voči celkovému vloženému kapitálu, nie voči kúpnej cene. Kalkulačka používa rovnakú logiku, akou hodnotíme nehnuteľnosti pri akvizícii.
Stručná odpoveď
Hrubý výnos = ročný hrubý nájom ÷ celkový vložený kapitál × 100. Čistý výnos = ročný čistý prevádzkový výsledok ÷ celkový vložený kapitál × 100. Menovateľom nie je kúpna cena bytu, ale všetok kapitál, ktorý do investície vstúpil.
Kalkulačka nepracuje s prednastavenými trhovými cenami, nájmami ani výnosmi. Všetky hodnoty zadávate vy a vzťahujú sa na konkrétnu nehnuteľnosť, ktorú posudzujete.
Pojmy
Čo jednotlivé čísla znamenajú.
Rovnaká nehnuteľnosť môže mať „výnos 6 %“ aj „výnos 3,8 %“ — podľa toho, čo sa do výpočtu zahrnie.
- Celkový vložený kapitál
- Kúpna cena + parkovanie + zariadenie a príprava + náklady na obstaranie + rezerva. Toto je jediný menovateľ, ktorý používame.
- Hrubý výnos z prenájmu
- Ročný nájom pred akýmikoľvek nákladmi voči vloženému kapitálu. Slúži na rýchle porovnanie kandidátov medzi sebou, nie na rozhodnutie.
- Čistý prevádzkový výsledok
- Ročný nájom znížený o prevádzkové náklady a o výpadok z neobsadenosti. Pri krátkodobom modeli sem patria aj náklady na prevádzku a distribúciu.
- Čistý výnos z prenájmu
- Čistý prevádzkový výsledok voči vloženému kapitálu. Toto číslo porovnávame s inými formami investície.
- Prečo sa hrubý a čistý výnos líšia
- Rozdiel tvoria prevádzkové náklady, obsadenosť a obnova vybavenia. Pri krátkodobom prenájme býva rozdiel výrazne väčší než pri dlhodobom. Porovnanie nájomných modelov →
Časté opomenutia
Náklady, ktoré investori do prepočtu nezarátajú.
- Parkovacie státie
- Kupuje sa samostatne a v niektorých lokalitách tvorí významnú časť kapitálu.
- Zariadenie a príprava
- Kompletné vybavenie bytu na zvolený nájomný model, nie len chýbajúci nábytok.
- Náklady na obstaranie
- Poplatky spojené s prevodom, úschovou a administratívou transakcie.
- Obdobie bez príjmu
- Čas medzi kúpou a prvým nájomným príjmom — príprava, hľadanie nájomcu.
- Neobsadenosť
- Mesiace bez nájomcu a výmeny medzi nájmami počas roka.
- Obnova vybavenia
- Spotrebiče a nábytok majú obmedzenú životnosť, najmä pri krátkodobom prenájme.
- Fond opráv a správa
- Pravidelné mesačné platby, ktoré nájomné nemusí plne pokrývať.
- Prevádzková rezerva
- Neplánované opravy a servis, ktoré prídu nezávisle od plánu.
Interpretácia
Ako výsledok čítať — a čo nepredpovedá.
Čo výsledok hovorí
- Ako sa daná nehnuteľnosť správa pri vami zadaných predpokladoch.
- Ako obstojí v porovnaní s inými kandidátmi prepočítanými rovnako.
- Ako citlivý je výsledok na zmenu nájmu, obsadenosti alebo CAPEX.
Čo výsledok nehovorí
- Nepredpovedá budúci nájom, obsadenosť ani vývoj nákladov.
- Nezahŕňa zmenu hodnoty nehnuteľnosti ani daňové dopady.
- Nenahrádza obhliadku, právnu kontrolu a analýzu konkrétneho bytu.
Zdroje a metodika
- Kalkulačka počíta hrubý a čistý výnos ako jednoduchý pomer ročného príjmu k celkovému vloženému kapitálu. Vstupy zadávate vy — nepredvypĺňame trhové hodnoty.
- Výsledok je príjem pred zdanením. Daň z príjmu z prenájmu a prípadná daň za ubytovanie pri krátkodobom prenájme ho ďalej znižujú.
- Kalkulačka nezohľadňuje zmenu hodnoty nehnuteľnosti, financovanie ani obdobia bez nájomcu nad rámec toho, čo zadáte.
Oficiálne zdroje
- Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti — Finančná správa SRAktuálne pravidlá pre zdaňovanie príjmu z prenájmu a súvisiace povinnosti prenajímateľa.
- Daň za ubytovanie — oficiálne informácie mesta Bratislava — Hlavné mesto SR BratislavaPovinnosti prevádzkovateľa ubytovania, ohlasovacia povinnosť a aktuálne platné sadzby.
Uvedené postupy a príklady sú informatívne. Nejde o investičné, právne ani daňové poradenstvo a žiadny historický ani aktuálny výsledok nie je garanciou budúceho výnosu.
O autorovi
Tomáš Tiefenbach
Zakladateľ
Viac než 10 rokov praxe s nehnuteľnosťami a prevádzkou prenájmov v Bratislave. Investičné byty posudzuje z pohľadu reálnej prevádzky, nie len z inzerátu.
- Airbnb Superhost
- Cenotvorba a onboarding bytov na prenájom
- Nastavenie prevádzky a vzťahy s majiteľmi nehnuteľností
Hľadáte investičný byt v Bratislave?
Napíšte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Pozrieme sa, aký typ nehnuteľnosti a prenájmu dáva pre vás zmysel.
Nájsť investičný byt