Sprievodca
Ako vypočítať výnos z prenájmu.
Tá istá nehnuteľnosť môže vyzerať ako investícia so 6 % aj so 4 % výnosom. Rozdiel nie je v byte, ale v tom, čo sa do výpočtu zahrnie.
Ilustračný prepočet
Na názornom príklade vidno, kde sa výnos najčastejšie nafúkne.
Modelový výpočet — čísla sú len na ilustráciu logiky, nie ponuka konkrétneho bytu
Vstupné hodnoty sú zámerne okrúhle a slúžia výhradne na demonštráciu vzorca.
- Kúpna cena (príklad)
- 150 000 €
- + parkovanie, zariadenie, poplatky (príklad)
- 20 000 €
- = celkový vložený kapitál
- 170 000 €
- Ročný hrubý nájom (príklad)
- 9 000 €
- − prevádzkové náklady a neobsadenosť (príklad)
- 2 400 €
Čistý výnos = 6 600 € ÷ 170 000 €
≈ 3,9 % p. a.
Ak by sa rovnaký nájom počítal iba voči kúpnej cene 150 000 €, výsledok by vyšiel vyšší — presne tento rozdiel v menovateli je najčastejšou chybou v prepočtoch, s ktorými sa stretávame.
Presný vzorec
Hrubý výnos = ročný hrubý nájom ÷ celkový vložený kapitál × 100. Čistý výnos = ročný čistý prevádzkový výsledok ÷ celkový vložený kapitál × 100. Menovateľom nikdy nie je len kúpna cena bytu.
Výpočet
Sedem krokov k použiteľnému číslu.
- 01
Spočítajte celkový vložený kapitál
Kúpna cena + parkovanie + zariadenie a príprava + náklady na obstaranie + prevádzková rezerva. Toto je menovateľ každého ďalšieho výpočtu. - 02
Určte reálny ročný hrubý nájom
Mesačný nájom × 12 pri dlhodobom modeli; pri krátkodobom priemerná denná sadzba × predpokladaný počet obsadených nocí. Vždy pracujte s odhadom pre daný byt, nie s najlepším výsledkom v projekte. - 03
Vypočítajte hrubý výnos
Hrubý výnos (% p. a.) = ročný hrubý nájom ÷ celkový vložený kapitál × 100. Slúži na rýchle porovnanie kandidátov, nie na rozhodnutie. - 04
Odpočítajte prevádzkové náklady
Správa a fond opráv, energie a služby hradené vlastníkom, poistenie, servis a údržba, poplatky prevádzkovateľa alebo platforiem, daň z nehnuteľnosti a účtovníctvo. - 05
Zohľadnite neobsadenosť
Znížte ročný príjem o realistický výpadok — výmeny nájomcov pri dlhodobom modeli, sezónnosť a voľné noci pri krátkodobom. - 06
Rozložte CAPEX v čase
Spotrebiče, nábytok a textílie majú obmedzenú životnosť. Ročná amortizácia zariadenia patrí do prevádzkového výsledku, inak výnos systematicky nadhodnocujete. - 07
Vypočítajte čistý výnos
Čistý výnos (% p. a.) = čistý prevádzkový výsledok ÷ celkový vložený kapitál × 100. Toto je jediné číslo, ktoré má zmysel porovnávať s inými formami investície.
Chyby
Prečo býva deklarovaný výnos vyšší než skutočný.
- Menovateľom je kúpna cena
- Najčastejšia chyba. Vynechané parkovanie a zariadenie posunú výsledok nahor o desatiny až celé percento — presne ako v prepočte vyššie.
- Použije sa najlepší dosiahnutý nájom
- Nájom z najlepšieho bytu v projekte sa aplikuje na horšiu dispozíciu alebo nižšie podlažie.
- Počíta sa 12 obsadených mesiacov
- Ani dobre riadený byt nemá celoročne nulový výpadok.
- Chýba obnova vybavenia
- Pri krátkodobom prenájme sa vybavenie opotrebuje rádovo rýchlejšie než pri dlhodobom.
- Zamieňa sa výnos s návratnosťou
- Výnos je ročný pomer, návratnosť je čas. Ani jedno nezahŕňa zmenu hodnoty nehnuteľnosti, ktorú negarantujeme ani neprognózujeme.
Overený príklad
Ako výpočet vyzerá na reálnej nehnuteľnosti.
V case study bytu v Sky Parku je uvedený celkový vložený kapitál, aktuálny mesačný príjem aj výsledok voči vloženému kapitálu — presne v logike opísanej vyššie, tentoraz na reálnych číslach namiesto ilustračných.
Zdroje a metodika
- Uvádzané prepočty sú jednoduchá aritmetika: ročný príjem delený celkovým vloženým kapitálom. Nejde o trhový priemer ani o predikciu.
- Rozlišujte hrubý príjem z prenájmu, príjem po prevádzkových nákladoch a sumu, ktorá reálne zostane vlastníkovi po zdanení.
- Prepočet nezahŕňa zmenu hodnoty nehnuteľnosti ani daňové dopady, ktoré závisia od konkrétnej situácie investora.
Oficiálne zdroje
- Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti — Finančná správa SRAktuálne pravidlá pre zdaňovanie príjmu z prenájmu a súvisiace povinnosti prenajímateľa.
Uvedené postupy a príklady sú informatívne. Nejde o investičné, právne ani daňové poradenstvo a žiadny historický ani aktuálny výsledok nie je garanciou budúceho výnosu.
O autorovi
Tomáš Tiefenbach
Zakladateľ
Viac než 10 rokov praxe s nehnuteľnosťami a prevádzkou prenájmov v Bratislave. Investičné byty posudzuje z pohľadu reálnej prevádzky, nie len z inzerátu.
- Airbnb Superhost
- Cenotvorba a onboarding bytov na prenájom
- Nastavenie prevádzky a vzťahy s majiteľmi nehnuteľností
Hľadáte investičný byt v Bratislave?
Napíšte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Pozrieme sa, aký typ nehnuteľnosti a prenájmu dáva pre vás zmysel.
Nájsť investičný byt