Sprievodca
Ako vypočítať výnos z prenájmu.
Tá istá nehnuteľnosť môže vyzerať ako investícia so 6 % aj so 4 % výnosom. Rozdiel nie je v byte, ale v tom, čo sa do výpočtu zahrnie.
Stručná odpoveď
Hrubý výnos = ročný hrubý nájom ÷ celkový vložený kapitál × 100. Čistý výnos = ročný čistý prevádzkový výsledok ÷ celkový vložený kapitál × 100. Rozhodujúce je, že menovateľom nie je kúpna cena bytu, ale celý kapitál vrátane parkovania, zariadenia, poplatkov a rezervy.
Výpočet
Sedem krokov k použiteľnému číslu.
- 01
Spočítajte celkový vložený kapitál
Kúpna cena + parkovanie + zariadenie a príprava + náklady na obstaranie + prevádzková rezerva. Toto je menovateľ každého ďalšieho výpočtu. - 02
Určte reálny ročný hrubý nájom
Mesačný nájom × 12 pri dlhodobom modeli; pri krátkodobom priemerná denná sadzba × predpokladaný počet obsadených nocí. Vždy pracujte s odhadom pre daný byt, nie s najlepším výsledkom v projekte. - 03
Vypočítajte hrubý výnos
Hrubý výnos (% p. a.) = ročný hrubý nájom ÷ celkový vložený kapitál × 100. Slúži na rýchle porovnanie kandidátov, nie na rozhodnutie. - 04
Odpočítajte prevádzkové náklady
Správa a fond opráv, energie a služby hradené vlastníkom, poistenie, servis a údržba, poplatky prevádzkovateľa alebo platforiem, daň z nehnuteľnosti a účtovníctvo. - 05
Zohľadnite neobsadenosť
Znížte ročný príjem o realistický výpadok — výmeny nájomcov pri dlhodobom modeli, sezónnosť a voľné noci pri krátkodobom. - 06
Rozložte CAPEX v čase
Spotrebiče, nábytok a textílie majú obmedzenú životnosť. Ročná amortizácia zariadenia patrí do prevádzkového výsledku, inak výnos systematicky nadhodnocujete. - 07
Vypočítajte čistý výnos
Čistý výnos (% p. a.) = čistý prevádzkový výsledok ÷ celkový vložený kapitál × 100. Toto je jediné číslo, ktoré má zmysel porovnávať s inými formami investície.
Chyby
Prečo býva deklarovaný výnos vyšší než skutočný.
- Menovateľom je kúpna cena
- Najčastejšia chyba. Vynechané parkovanie a zariadenie posunú výsledok nahor o desatiny až celé percento.
- Použije sa najlepší dosiahnutý nájom
- Nájom z najlepšieho bytu v projekte sa aplikuje na horšiu dispozíciu alebo nižšie podlažie.
- Počíta sa 12 obsadených mesiacov
- Ani dobre riadený byt nemá celoročne nulový výpadok.
- Chýba obnova vybavenia
- Pri krátkodobom prenájme sa vybavenie opotrebuje rádovo rýchlejšie než pri dlhodobom.
- Zamieňa sa výnos s návratnosťou
- Výnos je ročný pomer, návratnosť je čas. Ani jedno nezahŕňa zmenu hodnoty nehnuteľnosti, ktorú negarantujeme ani neprognózujeme.
Overený príklad
Ako výpočet vyzerá na reálnej nehnuteľnosti.
V case study bytu v Sky Parku je uvedený celkový vložený kapitál, aktuálny mesačný príjem aj výsledok voči vloženému kapitálu — presne v logike opísanej vyššie.
O autorovi
Investičný tím Bratislava Invest
Texty pripravuje akvizičný tím, ktorý byty v Bratislave vyhľadáva, prepočítava a kupuje pre súkromných investorov. Publikujeme len postupy a čísla, ktoré vieme doložiť z reálnych transakcií.
Hľadáte investičný byt v Bratislave?
Napíšte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Pozrieme sa, aký typ nehnuteľnosti a prenájmu dáva pre vás zmysel.
Nájsť investičný byt