Analýza
Čo ovplyvňuje reálny výnos investičného bytu?
Dva na pohľad podobné byty môžu mať citeľne odlišný čistý výsledok. Tu je, čo tento rozdiel spôsobuje.
Čo mení rozhodnutie
Kedy sa deklarovaný výnos rozíde so skutočným.
Tieto okolnosti posúvajú reálny čistý výsledok smerom nahor alebo nadol oproti číslu v tabuľke.
- Do kapitálu sa nezapočíta parkovanie a zariadenie
- deklarovaný výnos vyjde vyšší, než aký byt reálne dosiahne.
- Vo výpočte sa použije najlepší nájom v projekte
- reálny nájom pre dané podlažie a orientáciu môže byť citeľne nižší.
- Do prepočtu sa dosadí 12 obsadených mesiacov
- výpadok pri výmene nájomcu alebo v sezóne výnos zníži.
- Obnova vybavenia sa nerozloží do ročných nákladov
- výnos vyzerá lepšie, než aký v čase reálne je.
- Prevádzku niekto aktívne riadi (cena, obsadenie, údržba)
- dva identické byty v tom istom dome môžu skončiť s odlišným čistým výsledkom.
Stručná odpoveď
Reálny výnos investičného bytu určuje vstupná cena, úplnosť vloženého kapitálu, dosiahnuteľný nájom, obsadenosť, prevádzkové náklady, obnova vybavenia a kvalita prevádzky. Prvé dve sa rozhodnú pri kúpe a už sa nedajú zmeniť; zvyšné sa dajú riadiť.
Premenné
Sedem faktorov, ktoré rozhodujú.
- Vstupná cena voči porovnateľným bytom
- Jediná premenná, ktorú investor ovplyvní naposledy a natrvalo. Cena zaplatená pri kúpe sa neskôr nedá opraviť žiadnou optimalizáciou prevádzky.
- Úplnosť vloženého kapitálu
- Parkovanie, zariadenie, poplatky a rezerva menia menovateľa výpočtu. Práve tu vzniká väčšina rozdielu medzi deklarovaným a skutočným výnosom.
- Reálne dosiahnuteľný nájom
- Nie najlepší nájom v projekte, ale nájom pre dané podlažie, orientáciu, stav a vybavenie. Rozdiel medzi bytmi v tom istom dome býva podstatný.
- Obsadenosť
- Prázdne týždne pri výmene nájomcu alebo slabšia sezóna pri krátkodobom modeli. Výnos znižujú spoľahlivejšie než ktorákoľvek iná nákladová položka.
- Prevádzkové náklady
- Správa, fond opráv, energie, poistenie, servis, poplatky prevádzkovateľa a platforiem. Pri krátkodobom modeli tvoria podstatne väčší podiel príjmu.
- Obnova vybavenia (CAPEX v čase)
- Spotrebiče, nábytok a textílie sa opotrebúvajú. Ak sa ich obnova nerozloží do ročných nákladov, výnos vyzerá lepšie, než aký reálne je.
- Kvalita prevádzky
- Rýchlosť obsadenia, výber nájomcu, cenotvorba a údržba. Dva identické byty v tom istom dome môžu mať výrazne odlišný čistý výsledok len kvôli tomu, ako sú riadené.
Byt v Sky Parku v prevádzke — vložený kapitál, príjem aj výsledok sú zverejnené v samostatnej case study.
Doložený príklad
Ako vyzerajú tieto premenné na reálnom byte.
Namiesto modelového príkladu uvádzame konkrétnu nehnuteľnosť, ktorú sme kúpili a ktorá je v prevádzke.
- Celkový vložený kapitál
- €360 000 — kúpna cena €300 000 + zariadenie €60 000 · Q1/2024.
- Aktuálny príjem
- ≈ €1 600 / mes. (≈ €19 200 / rok).
- Aktuálny výsledok
- ≈ 5,3 % p. a. — €19 200 / €360 000.
Historický alebo aktuálny výsledok konkrétnej nehnuteľnosti nie je garanciou budúceho výnosu.
Praktický záver
Najväčší vplyv na výnos má rozhodnutie pri kúpe.
Prevádzku sa dá zlepšovať priebežne. Vstupnú cenu a štruktúru kapitálu už nie. Preto venujeme najviac času analýze pred kúpou.
Zdroje a metodika
- Faktory vychádzajú z našej praxe pri vyhľadávaní a prepočte konkrétnych bytov v Bratislave, nie z modelovaného trhového prieskumu.
- Doložený príklad pochádza z jednej realizovanej transakcie (Sky Park) a označuje príjem po prevádzkových nákladoch pred zdanením.
- Aktuálne cenové a dopytové úrovne si overte priamo v oficiálnych štatistikách nižšie — čísla na trhu sa menia a tento text ich zámerne nefixuje.
Oficiálne zdroje
- Ceny nehnuteľností na bývanie podľa NBS — Národná banka SlovenskaOficiálna štatistika cien rezidenčných nehnuteľností podľa krajov vrátane Bratislavského kraja.
- Štatistiky ubytovacích zariadení a cestovného ruchu — Štatistický úrad SRNávštevnosť, prenocovania a kapacity ubytovacích zariadení podľa krajov a okresov.
- Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti — Finančná správa SRAktuálne pravidlá pre zdaňovanie príjmu z prenájmu a súvisiace povinnosti prenajímateľa.
Uvedené postupy a príklady sú informatívne. Nejde o investičné, právne ani daňové poradenstvo a žiadny historický ani aktuálny výsledok nie je garanciou budúceho výnosu.
O autorovi
Tomáš Tiefenbach
Zakladateľ
Viac než 10 rokov praxe s nehnuteľnosťami a prevádzkou prenájmov v Bratislave. Investičné byty posudzuje z pohľadu reálnej prevádzky, nie len z inzerátu.
- Airbnb Superhost
- Cenotvorba a onboarding bytov na prenájom
- Nastavenie prevádzky a vzťahy s majiteľmi nehnuteľností
Hľadáte investičný byt v Bratislave?
Napíšte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Pozrieme sa, aký typ nehnuteľnosti a prenájmu dáva pre vás zmysel.
Nájsť investičný byt