Analýza
Čo ovplyvňuje reálny výnos investičného bytu?
Výnos nie je vlastnosť nehnuteľnosti. Je to výsledok siedmich premenných, z ktorých niektoré sa rozhodnú pri kúpe a iné každý mesiac počas držby.
Stručná odpoveď
Reálny výnos investičného bytu určuje vstupná cena, úplnosť vloženého kapitálu, dosiahnuteľný nájom, obsadenosť, prevádzkové náklady, obnova vybavenia a kvalita prevádzky. Prvé dve sa rozhodnú pri kúpe a už sa nedajú zmeniť; zvyšné sa dajú riadiť.
Premenné
Sedem faktorov, ktoré rozhodujú.
- Vstupná cena voči porovnateľným bytom
- Jediná premenná, ktorú investor ovplyvní naposledy a natrvalo. Cena zaplatená pri kúpe sa neskôr nedá opraviť žiadnou optimalizáciou prevádzky.
- Úplnosť vloženého kapitálu
- Parkovanie, zariadenie, poplatky a rezerva menia menovateľa výpočtu. Práve tu vzniká väčšina rozdielu medzi deklarovaným a skutočným výnosom.
- Reálne dosiahnuteľný nájom
- Nie najlepší nájom v projekte, ale nájom pre dané podlažie, orientáciu, stav a vybavenie. Rozdiel medzi bytmi v tom istom dome býva podstatný.
- Obsadenosť
- Prázdne týždne pri výmene nájomcu alebo slabšia sezóna pri krátkodobom modeli. Výnos znižujú spoľahlivejšie než ktorákoľvek iná nákladová položka.
- Prevádzkové náklady
- Správa, fond opráv, energie, poistenie, servis, poplatky prevádzkovateľa a platforiem. Pri krátkodobom modeli tvoria podstatne väčší podiel príjmu.
- Obnova vybavenia (CAPEX v čase)
- Spotrebiče, nábytok a textílie sa opotrebúvajú. Ak sa ich obnova nerozloží do ročných nákladov, výnos vyzerá lepšie, než aký reálne je.
- Kvalita prevádzky
- Rýchlosť obsadenia, výber nájomcu, cenotvorba a údržba. Dva identické byty v tom istom dome môžu mať výrazne odlišný čistý výsledok len kvôli tomu, ako sú riadené.
Byt v Sky Parku v prevádzke — vložený kapitál, príjem aj výsledok sú zverejnené v samostatnej case study.
Doložený príklad
Ako vyzerajú tieto premenné na reálnom byte.
Namiesto modelového príkladu uvádzame konkrétnu nehnuteľnosť, ktorú sme kúpili a ktorá je v prevádzke.
- Celkový vložený kapitál
- €360 000 — kúpa + vybavenie · Q1/2024.
- Aktuálny príjem
- ≈ €1 600 / mes. (≈ €19 200 / rok).
- Aktuálny výsledok
- ≈ 5,3 % p. a. — z celkového vloženého kapitálu €360 000.
Historický alebo aktuálny výsledok konkrétnej nehnuteľnosti nie je garanciou budúceho výnosu.
Praktický záver
Najväčší vplyv na výnos má rozhodnutie pri kúpe.
Prevádzku sa dá zlepšovať priebežne. Vstupnú cenu a štruktúru kapitálu už nie. Preto venujeme najviac času analýze pred kúpou.
O autorovi
Investičný tím Bratislava Invest
Texty pripravuje akvizičný tím, ktorý byty v Bratislave vyhľadáva, prepočítava a kupuje pre súkromných investorov. Publikujeme len postupy a čísla, ktoré vieme doložiť z reálnych transakcií.
Hľadáte investičný byt v Bratislave?
Napíšte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Pozrieme sa, aký typ nehnuteľnosti a prenájmu dáva pre vás zmysel.
Nájsť investičný byt