Case study · Sky Park · Bratislava
Investičný byt v Sky Parku.
Reálna, dokončená investícia v priamom vlastníctve investora. Na tejto stránke nájdete konkrétnu nehnuteľnosť, vložený kapitál, nájomnú stratégiu aj aktuálny investičný výsledok.
- ≈ 5,3 % p. a.
- Výnos z nájmu
- ≈ 1,2 % p. a.
- Kapitálové zhodnotenie
€19 200 / €360 000
(€370 000 / €360 000)^(1/2,5) − 1
- Kúpna cena
- €300 000
- Hypotéka / LTV
- €240 000 · 80 %
- Vstupná hotovosť
- €135 000
- Aktuálna hodnota
- €370 000
Historický alebo aktuálny výsledok konkrétnej nehnuteľnosti nie je garanciou budúceho výnosu. Posledná aktualizácia údajov: 18. august 2026.
Investičné zadanie
Byt, ktorý mal fungovať ekonomicky — nie iba dobre vyzerať.
- Investičný cieľ
- Nehnuteľnosť v priamom vlastníctve investora, ktorá po príprave generuje pravidelný nájomný príjem.
- Typ nehnuteľnosti
- Investičný byt v projekte Sky Park.
- Lokalita
- Sky Park, nové centrum Bratislavy.
- Dôvod kúpy
- Kombinácia silnej rezidenčnej adresy, prevádzkovateľného produktu a viacerých zdrojov nájomného dopytu.
- Investičný model
- Priame vlastníctvo — investor vlastní 100 % nehnuteľnosti a patrí mu celý ekonomický výsledok z jej prevádzky aj prípadného budúceho rastu hodnoty.
- Obstarávací základ
- €360 000 — kúpna cena €300 000 a zariadenie €60 000.
- Vstupná hotovosť investora
- €135 000 — vlastné zdroje €60 000, zariadenie €60 000 a odmeny €6 000 a €9 000.
- Profil nájomcu / hosťa
- Lokálni aj zahraniční nájomcovia a klienti prichádzajúci do Bratislavy za prácou alebo dlhším pobytom.
Nehnuteľnosť
Konkrétny byt v Sky Parku, pripravený na prevádzku.
- Projekt
- Sky Park, Bratislava
- Typ
- Investičný byt
- Denná zóna
- Obývacia časť prepojená s kuchyňou a jedálenskou zónou
- Spálne
- Dve spálne, jedna so vstavanou skriňou
- Kúpeľňa
- Kúpeľňa s práčkou a sušičkou
- Výhľad
- Výhľad na mesto z dennej zóny aj spálne
- Stav pri kúpe
- Byt bol pred prenájmom pripravený a vybavený
Uvádzame len parametre doložené z podkladov k tejto investícii. Výmeru, poschodie a orientáciu bytu nezverejňujeme.
Prečo táto nehnuteľnosť
Prečo dával tento byt investične zmysel.
Nie preto, že ide o Sky Park. Preto, že sedeli konkrétne parametre.
01
Lokalita — silná rezidenčná adresa
Sky Park sa nachádza v novom centre Bratislavy s dobrou dostupnosťou biznisovej štvrte aj historického centra.
02
Produkt — prevádzkovateľný byt
Neposudzovali sme meno projektu, ale konkrétnu dispozíciu, štandard a schopnosť bytu fungovať pre relevantný nájomný dopyt.
03
Nájomný dopyt — viac zdrojov
Nehnuteľnosť oslovuje lokálnych aj zahraničných nájomcov a klientov prichádzajúcich do Bratislavy za prácou alebo dlhším pobytom.
04
Prevádzková praktickosť
Byt bol pripravený a vybavený tak, aby bol prevádzkyschopný od začiatku. Každodennú prevádzku zabezpečuje profesionálny prevádzkovateľ.
05
Likvidita
Pri kúpe sme sledovali nielen priebežný príjem, ale aj kvalitu produktu z pohľadu budúceho predaja. Nejde o prísľub budúcej ceny.
Priebeh akvizície
Od vyhľadania po aktuálnu prevádzku.
- 01
Výber
Vyhľadanie príležitosti a vyhodnotenie nehnuteľnosti a jej investičnej ekonomiky.
- 02
Analýza
Preverenie konkrétneho bytu: dispozícia, štandard a schopnosť fungovať pre reálny nájomný dopyt.
- 03
Kúpa
Koordinácia realizácie investície v Q1/2024 v priamom vlastníctve investora.
- 04
Príprava
Príprava a vybavenie nehnuteľnosti na prevádzku. Vybavenie je súčasťou vloženého kapitálu €360 000.
- 05
Spustenie prenájmu
Nasadenie nájomnej stratégie a uvedenie bytu do prevádzky.
- 06
Aktuálna prevádzka
Každodennú prevádzku zabezpečuje profesionálna prevádzková spoločnosť PropCherry.
Príprava a interiér
Vybavenie nie je dizajn. Je to súčasť vloženého kapitálu.
Byt bol po kúpe pripravený a vybavený tak, aby bol od začiatku plne prevádzkyschopný: zariadená denná zóna, kuchyňa s jedálenskou časťou, dve spálne a kúpeľňa s práčkou a sušičkou. Súčasťou je aj riešenie obývacej steny na mieru.
Rekonštrukcia a zariadenie stáli €60 000 a sú súčasťou celkového obstarávacieho základu €360 000 spolu s kúpnou cenou €300 000.
Investičná ekonomika
Ako je výsledok počítaný.
Pracujeme len s údajmi, ktoré máme potvrdené.
- Kúpna cena
- €300 000vrátane príslušenstva podľa kúpnej zmluvy
- Rekonštrukcia a zariadenie
- €60 000hradené z vlastných zdrojov
- Obstarávací základ
- €360 000kúpna cena + zariadenie
- Hypotéka
- €240 00080 % z kúpnej ceny
- Vlastné zdroje na kúpu
- €60 00020 % z kúpnej ceny
- Celková vstupná hotovosť
- €135 000€60 000 + €60 000 + €6 000 + €9 000
- Hrubé tržby z prenájmu
- ≈ €1 600 / mes.≈ €19 200 ročne
- Aktuálna odhadovaná hodnota
- €370 000august 2026 · nerealizované zhodnotenie +€10 000
- Výnos z nájmu
- ≈ 5,3 % p. a.€19 200 / €360 000
- Kapitálové zhodnotenie
- ≈ 1,2 % p. a.(€370 000 / €360 000)^(1/2,5) − 1
- Návratnosť kapitálu
- ≈ 14,2 % p. a.€19 200 / €135 000, pred splátkami hypotéky, ostatnými prevádzkovými nákladmi a daňami
- Výnos po poplatku za správu
- ≈ 4,3 % p. a.(€19 200 − €3 840) / €360 000, doplňujúci ukazovateľ
Metodika
- Potvrdené vstupy: kúpna cena €300 000, rekonštrukcia a zariadenie €60 000, celkový obstarávací základ €360 000, hypotéka 80 % z kúpnej ceny = €240 000, vlastné zdroje na kúpu €60 000, hrubé tržby z prenájmu ≈ €1 600 mesačne = €19 200 ročne, aktuálna odhadovaná hodnota v auguste 2026 €370 000.
- Odmeny za služby: vyhľadanie a kúpa 2 % z €300 000 = €6 000; koordinácia rekonštrukcie a zariadenia 15 % zo €60 000 = €9 000; správa krátkodobého prenájmu 20 % z €19 200 ročne = €3 840 ročne, ak €19 200 predstavuje hrubé tržby z ubytovania.
- Celková vstupná hotovosť investora: €60 000 vlastné zdroje na kúpu + €60 000 zariadenie + €6 000 odmena za kúpu + €9 000 odmena za koordináciu = €135 000.
- Výnos z nájmu: €19 200 / €360 000 = 5,33 % p. a., zobrazujeme ≈ 5,3 % p. a. Ide o hrubý výnos pred poplatkom za správu, ostatnými prevádzkovými nákladmi, financovaním a zdanením.
- Kapitálové zhodnotenie: (€370 000 / €360 000)^(1/2,5) − 1 ≈ 1,10 % p. a., zobrazujeme ≈ 1,2 % p. a. Predpoklad obdobia: kúpa Q1/2024 počítaná k 1. marcu 2024, ocenenie k augustu 2026, teda 2,5 roka. Nerealizované zhodnotenie €370 000 − €360 000 = €10 000 voči celkovému obstarávaciemu základu.
- Návratnosť kapitálu: €19 200 / €135 000 = 14,22 % p. a., zobrazujeme ≈ 14,2 % p. a. Ide o hrubé tržby delené celkovou vstupnou hotovosťou, pred splátkami hypotéky, ostatnými prevádzkovými nákladmi a daňami. Nejde o čistý výnos.
- Úplný cash-flow alebo ROE po financovaní by vyžadoval úrokovú sadzbu, splátkový kalendár, splatenú istinu a všetky prevádzkové náklady. Tieto podklady nemáme potvrdené, preto ich neuvádzame.
- Pri priamom vlastníctve nie je výnos garantovaný. Žiadny údaj na tejto stránke nepredstavuje zmluvnú garanciu výnosu.
Výnos z nájmu počítame voči celkovému obstarávaciemu základu vrátane zariadenia. Návratnosť kapitálu počítame voči celkovej vstupnej hotovosti investora €135 000.
Aktuálny výsledok
Čo byt dnes prináša investorovi.
≈ 5,3 % p. a.
Výnos z nájmu
€19 200 / €360 000
≈ 1,2 % p. a.
Kapitálové zhodnotenie
(€370 000 / €360 000)^(1/2,5) − 1
≈ 14,2 % p. a.
Návratnosť kapitálu
€19 200 / €135 000 · pred splátkami hypotéky, ostatnými prevádzkovými nákladmi a daňami
≈ €1 600 / mes.
Hrubé tržby z prenájmu
≈ €19 200 / rok
Historický alebo aktuálny výsledok konkrétnej nehnuteľnosti nie je garanciou budúceho výnosu. Mesačný príjem sa môže meniť podľa obsadenosti, cien, sezóny a prevádzkových nákladov.
Čo rozhodlo
Prečo práve táto nehnuteľnosť funguje.
Výsledok nevznikol z názvu projektu, ale zo súčtu rozhodnutí pri výbere, príprave a prevádzke.
Vstupná cena vrátane vybavenia
Výnos počítame voči obstarávaciemu základu €360 000 — kúpna cena €300 000 plus zariadenie €60 000, nie voči samotnej kúpnej cene.
Mikrolokalita
Nové centrum Bratislavy s dostupnosťou biznisovej štvrte aj historického centra.
Kvalita projektu
Rozpoznateľná rezidenčná adresa so stabilným záujmom nájomcov aj budúcich kupujúcich.
Dispozícia a výhľad
Denná zóna prepojená s kuchyňou, dve spálne a výhľad na mesto — parametre, ktoré nesú nájomnú cenu.
Vybavenie
Byt bol pripravený tak, aby bol prevádzkyschopný okamžite, bez dodatočných investícií po spustení.
Profesionálna prevádzka
Každodennú prevádzku zabezpečuje prevádzková spoločnosť PropCherry, čo drží obsadenosť a kvalitu služby.
Dnešný pohľad
Ak by sme podobný byt kupovali dnes.
Tento prípad nie je odporúčanie kúpiť dnes byt v Sky Parku. Ukazuje rámec, podľa ktorého by sme podobnú príležitosť vyhodnocovali v aktuálnom trhu.
- Aktuálna ponuková cena
- Celkový vložený kapitál vrátane vybavenia
- Reálne dosiahnuteľný nájom
- Prevádzkové náklady
- Parametre konkrétnej jednotky
- Konkurencia v projekte
- Parkovanie
- Dispozícia
- Poschodie
- Výhľad
- Nájomná stratégia
- Budúca likvidita
Rovnaké kritériá používame pri výbere bytu vhodného na krátkodobý prenájom pre ďalších investorov.
Fotogaléria
Sky Park dnes.
Reálna nehnuteľnosť z tejto investičnej case study.
Transparentnosť
Odmena za služby
Odmeny, ktoré účtuje Bratislava Invest a jej prevádzkový partner, uvedené v plnom rozsahu.
2 %
Vyhľadanie a kúpa: 2 % z kúpnej ceny
- Základ výpočtu
- z kúpnej ceny nehnuteľnosti
- Čo služba zahŕňa
- Investičné zadanie, vyhľadávanie na bratislavskom trhu, shortlist, investičná analýza konkrétnych bytov, ich porovnanie a koordinácia akvizície.
- Kedy sa účtuje
- Na začiatku spolupráce sa hradí záloha 1 000 €. Započítava sa do celkovej odmeny. Zvyšok sa doplatí po podpise rezervačnej zmluvy na vybranú nehnuteľnosť.
15 %
Koordinácia rekonštrukcie a zariadenia: 15 % z rozpočtu prác a zariadenia
- Základ výpočtu
- z rozpočtu prác a zariadenia
- Čo služba zahŕňa
- Návrh rozsahu prác, výber a koordinácia dodávateľov, harmonogram, kontrola realizácie a odovzdanie bytu pripraveného na prenájom.
- Kedy sa účtuje
- Iba ak si klient túto nadväzujúcu službu objedná. Účtuje sa z reálneho rozpočtu prác a zariadenia.
20 %
Správa krátkodobého prenájmu: 20 % z hrubých tržieb z ubytovania
- Základ výpočtu
- z hrubých tržieb z ubytovania
- Čo služba zahŕňa
- Prevádzka krátkodobého prenájmu: cenotvorba, distribúcia, komunikácia s hosťami, upratovanie a údržba v dohodnutom rozsahu.
- Kedy sa účtuje
- Iba ak klient využije prevádzku krátkodobého prenájmu. Účtuje sa priebežne z dosiahnutých hrubých tržieb.
Povinná je len odmena za vyhľadanie a kúpu (2 %). Odmena 15 % za koordináciu rekonštrukcie a zariadenia a odmena 20 % za správu krátkodobého prenájmu sa účtujú iba vtedy, ak klient danú nadväzujúcu službu využije.
Náklady a odmeny
Odmeny pri tejto realizácii, vyčíslené v eurách.
Sadzby platia rovnako ako pri ostatných realizáciách. Odmeny nie sú súčasťou hlavných troch ukazovateľov, uvádzame ich samostatne.
- Vyhľadanie a kúpa — 2 % €6 000 · 2 % z kúpnej ceny €300 000
- Jednorazová odmena, súčasť celkovej vstupnej hotovosti €135 000.
- Koordinácia rekonštrukcie a zariadenia — 15 % €9 000 · 15 % z rozpočtu €60 000
- Jednorazová odmena, súčasť celkovej vstupnej hotovosti €135 000.
- Správa krátkodobého prenájmu — 20 % €3 840 / rok · 20 % z hrubých tržieb €19 200
- Priebežná odmena. Vstupný predpoklad: ≈ €1 600 mesačne predstavuje hrubé tržby z ubytovania.
- Financovanie — hypotéka €240 000 · 80 % z kúpnej ceny
- Vlastné zdroje na kúpu €60 000.
Zdroje a metodika
Všetky sumy na tejto stránke pochádzajú z jednej konkrétnej, nami realizovanej transakcie a z jej následnej prevádzky. Nejde o modelový príklad ani o priemer trhu.
- Obstarávací základ = kúpna cena €300 000 plus rekonštrukcia a zariadenie €60 000 = €360 000. Celková vstupná hotovosť investora = vlastné zdroje na kúpu €60 000 + zariadenie €60 000 + odmena 2 % €6 000 + odmena 15 % €9 000 = €135 000.
- Uvádzaných ≈ €1 600 mesačne, teda ≈ €19 200 ročne, berieme ako hrubé tržby z prenájmu pred poplatkom za správu, ostatnými prevádzkovými nákladmi a zdanením.
- Výnos z nájmu = ročné hrubé tržby / obstarávací základ. Kapitálové zhodnotenie = CAGR aktuálnej odhadovanej hodnoty voči obstarávaciemu základu. Návratnosť kapitálu = ročné hrubé tržby / celková vstupná hotovosť, pred splátkami hypotéky, ostatnými prevádzkovými nákladmi a daňami.
- Úplný cash-flow alebo ROE po financovaní by vyžadoval úrokovú sadzbu, splátkový kalendár, splatenú istinu a všetky prevádzkové náklady. Tieto podklady nemáme potvrdené, preto ich neuvádzame.
- Odmeny za služby pri tejto realizácii: 2 % z kúpnej ceny €300 000 = €6 000, 15 % z rozpočtu zariadenia €60 000 = €9 000 a 20 % z hrubých tržieb €19 200 ročne = €3 840 ročne.
- Výsledok jednej nehnuteľnosti nie je prísľubom rovnakého výsledku pri inej nehnuteľnosti alebo v inom období.
Daňové a odvodové povinnosti a povinnosti voči mestu si overte pri konkrétnom zámere v oficiálnych zdrojoch nižšie alebo so svojím daňovým poradcom.
Oficiálne zdroje
- Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti — Finančná správa SRAktuálne pravidlá pre zdaňovanie príjmu z prenájmu a súvisiace povinnosti prenajímateľa.
- Daň za ubytovanie — oficiálne informácie mesta Bratislava — Hlavné mesto SR BratislavaPovinnosti prevádzkovateľa ubytovania, ohlasovacia povinnosť a aktuálne platné sadzby.
Uvedené postupy a príklady sú informatívne. Nejde o investičné, právne ani daňové poradenstvo a žiadny historický ani aktuálny výsledok nie je garanciou budúceho výnosu.
Naposledy aktualizované:
Hľadáte podobnú investičnú nehnuteľnosť?
Povedzte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Vyhľadáme a preveríme konkrétne nehnuteľnosti podľa ich investičnej ekonomiky.