Case study · Eurovea Riverside · Bratislava
Eurovea Riverside: byt po rekonštrukcii v nábrežnej zóne.
Starší byt kúpený pod cenovou hladinou nových veží, zrekonštruovaný a prenajatý. Ekonomiku počítame voči celému vloženému kapitálu, nie voči kúpnej cene.
Stručne
Kúpna cena €250 000 a rekonštrukcia €35 000 dávajú obstarávací základ €285 000; s odmenami 2 % za akvizíciu a 15 % za koordináciu rekonštrukcie je celkový uvedený vstup €295 250 (€250 000 + €35 000 + €5 000 + €5 250). Pri nájme €2 300 / mes., teda €27 600 / rok hrubého ročného nájomného, je hrubý výnos z nájmu 9,7 % p. a. — počítaný zo základu €285 000 bez poplatkov. Po samotnom 20 % poplatku za správu zostáva €22 080 / rok, teda ≈ 7,48 % p. a. ako ilustračný výnos po 20 % poplatku za správu, pred financovaním, daňami, údržbou, energiami, neobsadenosťou a ďalšími nákladmi. Aktuálna odhadovaná hodnota €380 000 znamená nerealizované zhodnotenie +€95 000 voči obstarávaciemu základu. Anualizované čísla neuvádzame — dátum kúpy nemáme potvrdený.
Vstupy a prepočet
- €250 000
- Kúpna cena
- €35 000
- Rekonštrukcia a príprava
- €285 000
- Obstarávací základ
- €5 000
- Odmena za vyhľadanie a kúpu
- €5 250
- Odmena za koordináciu rekonštrukcie
- €295 250
- Celkový uvedený vstup
- €2 300 / mes.
- Mesačný hrubý nájom
- €27 600 / rok
- Ročný hrubý nájom
- €380 000
- Aktuálna odhadovaná hodnota
vstup od vlastníka
vstup od vlastníka
€250 000 + €35 000
2 % z €250 000
15 % zo €35 000
€250 000 kúpa + €35 000 rekonštrukcia + €5 000 (2 % akvizičný poplatok) + €5 250 (15 % poplatok za rekonštrukciu)
vstup od vlastníka
€2 300 × 12
odhad, nerealizované zhodnotenie
Posledná aktualizácia údajov: September 2026. Historický ani aktuálny výsledok konkrétnej nehnuteľnosti nie je garanciou budúceho výnosu.
Výkonnosť prenájmu
Hrubý výnos z nájmu: 9,7 % p. a.
Počítaný voči celému obstarávaciemu základu, teda vrátane rekonštrukcie — nie voči samotnej kúpnej cene.
- €27 600 / rok
- Ročný hrubý nájom
- €5 520 / rok
- Poplatok za správu
- €22 080 / rok
- Nájom po poplatku za správu
- 9,7 % p. a.
- Hrubý výnos z nájmu
- ≈ 7,48 % p. a.
- Ilustračný výnos po 20 % poplatku za správu
- +€95 000
- Nerealizované zhodnotenie
- +33,3 %
- Kumulatívne voči základu
- +28,7 %
- Kumulatívne voči základu s odmenami
€2 300 × 12
20 % z €27 600 = €460 / mes.
€27 600 − €5 520
€27 600 / €285 000 = 9,6842 % · základ 285 000 € bez poplatkov
€22 080 / €295 250 = 7,4784 % · ilustračný výnos po 20 % poplatku za správu, pred financovaním, daňami, údržbou, energiami, neobsadenosťou a ďalšími nákladmi
€380 000 − €285 000 · nerealizované
€95 000 / €285 000 · základ 285 000 € bez poplatkov; nerealizované zhodnotenie
€84 750 / €295 250 · nerealizované
Poplatok za správu uvádzame ilustračne podľa cenníka služieb (20 % z hrubých tržieb). Hodnota ≈ 7,48 % p. a. je ilustračný výnos po 20 % poplatku za správu, pred financovaním, daňami, údržbou, energiami, neobsadenosťou a ďalšími nákladmi. Percentá 9,7 % a 33,3 % používajú základ €285 000 bez poplatkov a zhodnotenie je nerealizované. Čistý výnos, návratnosť vloženej hotovosti ani IRR neuvádzame — výšku úveru, obsadenosť ani prevádzkové náklady k tejto nehnuteľnosti nemáme potvrdené. Anualizované zhodnotenie neuvádzame, pretože dátum kúpy a dĺžku držby nemáme potvrdené.
Priebeh investície
Od výberu bytu po prenájom.
- 01
Výber bytu
Byt v nábrežnej zóne Eurovea vybraný podľa vzťahu medzi dosiahnuteľným nájmom a celkovým vloženým kapitálom, nie podľa adresy.
- 02
Kúpa
Akvizícia za €250 000. Presný dátum kúpy nezverejňujeme, preto na stránke neuvádzame žiadne anualizované čísla.
- 03
Rekonštrukcia
Rekonštrukcia a príprava bytu za €35 000, zahrnuté do obstarávacieho základu €285 000.
- 04
Prenájom
Byt je prenajatý za €2 300 mesačne, teda €27 600 ročne v hrubom.
- 05
Aktuálne ocenenie
Aktuálna odhadovaná hodnota €380 000; zhodnotenie je nerealizované.
Štruktúra vlastníctva
Táto konkrétna transakcia bola historicky financovaná v pomere 50:50.
Uvádzame to ako fakt o tejto investícii, nie ako ponuku.
- Čo to znamená pri tomto byte
- Kapitál na kúpu a rekonštrukciu bol rozdelený medzi dvoch spoluinvestorov v pomere 50:50. Rozdelenie vstupnej hotovosti, financovanie ani zmluvné podmienky tejto štruktúry nezverejňujeme.
- Čo ponúka Bratislava Invest
- Vyhľadanie, analýzu, preverenie a koordináciu kúpy investičného bytu, ktorý investor vlastní na 100 %. Spoluinvestičný model neponúkame ani nesprostredkúvame.
- Kto prevádzkuje spoluinvestičný model
- Aktuálnu spoluinvestičnú ponuku prevádzkuje samostatná značka Coinvesty. Podmienky, dostupnosť aj mechaniku takejto investície nájdete priamo u nej.
Riziká
Čo môže tento prepočet zmeniť.
Zverejnené čísla opisujú jednu konkrétnu nehnuteľnosť v jednom okamihu. Nie sú prognózou ani garanciou.
- Odhad hodnoty nie je predajná cena
- Aktuálna hodnota €380 000 je odhad. Skutočnú cenu určí až konkrétny kupujúci v konkrétnom čase a trhovej situácii.
- Nájom sa môže zmeniť
- Nájom €2 300 mesačne je aktuálny stav tejto nehnuteľnosti, nie zmluvná istota do budúcnosti. Výpadok nájmu, zmena nájomcu alebo pokles dopytu menia celý prepočet.
- Prevádzkové náklady a dane nie sú v číslach
- Uvedené výnosy sú hrubé, respektíve po poplatku za správu. Fond opráv, poistenie, údržba, úroky a daň z príjmu ich znižujú.
- Rekonštrukcia je rizikový náklad
- Rozpočet rekonštrukcie sa môže počas realizácie zmeniť. Pri staršom byte je to najčastejší zdroj odchýlky od pôvodného prepočtu.
- Historický výsledok nie je prísľub
- Ide o jednu konkrétnu transakciu s konkrétnymi vstupmi. Nie je to ponuka, prognóza ani garancia rovnakého výsledku pri inom byte.
Zdroje a metodika
Kúpna cena, náklady na rekonštrukciu, výška nájmu a aktuálne ocenenie pochádzajú priamo od vlastníka tejto nehnuteľnosti. Percentá na stránke sú prepočty z týchto súm; každý prepočet je uvedený aj so vzorcom.
- Vstupné údaje od vlastníka: kúpna cena €250 000, rekonštrukcia €35 000, mesačný nájom €2 300 a aktuálna odhadovaná hodnota €380 000. Všetky ostatné čísla na stránke sú aritmetické prepočty z týchto štyroch vstupov.
- Obstarávací základ: €250 000 + €35 000 = €285 000.
- Odmeny podľa cenníka služieb, zahrnuté do prepočtu ilustračne: vyhľadanie a kúpa 2 % z €250 000 = €5 000; koordinácia rekonštrukcie 15 % zo €35 000 = €5 250.
- Celkový uvedený vstup: €250 000 kúpa + €35 000 rekonštrukcia + €5 000 (2 % akvizičný poplatok) + €5 250 (15 % poplatok za rekonštrukciu) = €295 250.
- Ročný hrubý nájom: €2 300 × 12 = €27 600.
- Hrubý výnos z nájmu: €27 600 / €285 000 = 9,6842 % p. a., zaokrúhlene 9,7 % p. a. Pozor na menovateľa: používa základ €285 000 bez poplatkov. Ide o hrubý výnos pred poplatkom za správu, prevádzkovými nákladmi, financovaním a zdanením.
- Poplatok za správu prenájmu podľa cenníka: 20 % z €27 600 = €5 520 ročne, teda €460 mesačne. Nájom po samotnom poplatku za správu: €27 600 − €5 520 = €22 080 ročne. Poplatok uvádzame ilustračne podľa cenníka služieb; rozsah správy pri tejto konkrétnej nehnuteľnosti nezverejňujeme.
- Ilustračný výnos po 20 % poplatku za správu: (€27 600 − €5 520) / €295 250 = €22 080 / €295 250 = 7,4784 % p. a., zaokrúhlene ≈ 7,48 % p. a. Ide o ilustračný výnos po 20 % poplatku za správu, pred financovaním, daňami, údržbou, energiami, neobsadenosťou a ďalšími nákladmi. Nejde o čistý výnos.
- Nerealizované kapitálové zhodnotenie voči obstarávaciemu základu: €380 000 − €285 000 = €95 000, teda 33,33 % kumulatívne — používa základ €285 000 bez poplatkov a zhodnotenie je nerealizované. Voči základu vrátane odmien: €380 000 − €295 250 = €84 750, teda 28,70 % kumulatívne.
- Anualizované zhodnotenie neuvádzame, pretože dátum kúpy ani dĺžku držby nemáme potvrdené. Bez obdobia by anualizácia bola vymyslené číslo.
- Návratnosť vloženej hotovosti (cash-on-cash) neuvádzame, pretože výšku úveru, LTV ani rozdelenie vstupnej hotovosti medzi spoluinvestorov nemáme potvrdené.
- Čistý výnos, celkový zisk ani IRR neuvádzame — podklady k prevádzkovým nákladom, financovaniu, obsadenosti a zdaneniu nemáme potvrdené.
- Aktuálna hodnota €380 000 je odhad. Zhodnotenie je nerealizované — vzniklo by až predajom.
Uvedené postupy a príklady sú informatívne. Nejde o investičné, právne ani daňové poradenstvo a žiadny historický ani aktuálny výsledok nie je garanciou budúceho výnosu.
Naposledy aktualizované: