Výberové kritériá
Byt sa dostane na shortlist až po prepočte.
Nehodnotíme dojem z prehliadky. Hodnotíme parametre, ktoré rozhodujú o nájme, nákladoch a budúcom predaji.
Kritériá
Čo posudzujeme pri každej nehnuteľnosti.
Stručná odpoveď
Byt sa dostane na shortlist, keď obstojí v siedmich kritériách: cena a vyjednávací priestor, mikrolokalita, dispozícia a podlažie, parkovanie, potrebný CAPEX, prevádzková praktickosť a likvidita. Nesplnenie jedného z nich sa spravidla nedá kompenzovať ostatnými.
- Cena a vyjednávací priestor
- Cena za m² v porovnaní s porovnateľnými bytmi v projekte a okolí.
- Mikrolokalita
- Konkrétna ulica, vstup do domu, hluk, výhľad a bezprostredné okolie.
- Dispozícia a podlažie
- Použiteľnosť priestoru, orientácia a rozdiel v nájme medzi podlažiami.
- Parkovanie a príslušenstvo
- Státie a pivnica ako súčasť vloženého kapitálu aj nájomnej hodnoty.
- CAPEX na zariadenie
- Čo je potrebné doplniť, aby byt zodpovedal zvolenému nájomnému modelu.
- Prevádzková praktickosť
- Správa domu, prístup, pravidlá a náročnosť bežnej prevádzky.
- Likvidita a exit
- Kto bude potenciálny kupujúci a čo hodnotu bytu v čase drží.
Denná zóna bytu, ktorý týmito kritériami prešiel — reálny investičný byt v Sky Parku.
Kritériá v praxi
Ako výber vyzeral na konkrétnej nehnuteľnosti.
Case study Sky Park ukazuje tie isté kritériá aplikované na skutočný byt — vrátane vloženého kapitálu, prípravy a doloženého aktuálneho výsledku.
Rozhodovací rámec
Kedy byt zo shortlistu vyradíme.
Kritériá nesčítavame do jedného marketingového skóre. Niektoré nedostatky sú opraviteľné cenou alebo prípravou, iné zostanú s nehnuteľnosťou po celé obdobie vlastníctva.
- Neopraviteľný problém
- Hluk, nefunkčná dispozícia, slabé denné svetlo, nevhodná orientácia alebo problematický prístup. Zľava môže zlepšiť výnos, ale nezmení použiteľnosť bytu ani budúcu likviditu.
- Opraviteľný problém
- Chýbajúce zariadenie, povrchy alebo drobné úpravy. Prácu zahrnieme do kapitálu aj času bez príjmu a porovnáme výsledok s hotovým bytom.
- Neoverený predpoklad
- Nájom, pravidlá domu, technický stav alebo rozsah prípravy, ktorý sa nedá potvrdiť. Kým chýba podklad, optimistický scenár nepovažujeme za základ rozhodnutia.
- Slabý alternatívny scenár
- Ak byt funguje iba pri jednom nájomnom modeli a pri jeho zmene stráca ekonomiku alebo okruh kupujúcich, vyžaduje väčšiu rezervu v cene.
Hľadáte investičný byt v Bratislave?
Napíšte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Pozrieme sa, aký typ nehnuteľnosti a prenájmu dáva pre vás zmysel.
Nájsť investičný byt