Sprievodca
Aký byt kúpiť na prenájom.
Univerzálne najlepší byt na prenájom neexistuje. Existuje byt, ktorý sedí ku konkrétnemu nájomnému modelu, kapitálu a časovému horizontu.
Čo mení rozhodnutie
Rovnaké zadanie, iný záver.
Výber bytu na prenájom sa nedá zovšeobecniť. Tieto okolnosti obracajú odporúčanie z jedného typu bytu na druhý.
- Chcete krátkodobý prenájom v centre
- menšia, kompaktná jednotka bez parkovania spravidla víťazí nad väčšou dispozíciou.
- Chcete dlhodobý, pasívny nájom
- plnohodnotná spálňa, úložný priestor a nižšia prevádzková náročnosť majú prednosť pred maximálnym výnosom na m².
- Uvažujete o predaji do piatich rokov
- dispozícia zaujímavá aj pre kupujúceho na vlastné bývanie zlepší likviditu pri exite.
- Lokalita má regulované parkovanie
- státie prestáva byť voliteľná položka a stáva sa podmienkou prenajateľnosti.
- Rozdiel v cene medzi novostavbou a starším bytom je veľký
- vyššia prevádzková náročnosť staršieho bytu sa môže oplatiť, ak je technický stav domu overený.
Veľkosť
1-izbový alebo 2-izbový.
Rozdiel nie je len v cene. Mení sa profil nájomcu, stabilita príjmu aj skupina budúcich kupujúcich.
- 1-izbový byt / garsónka
- Nižší vstupný kapitál a spravidla vyšší nájom na m². Nájomca býva jednotlivec, výmeny sú častejšie a prevádzka aktívnejšia. Pri predaji je dopyt výrazne naviazaný na investorov.
- 2-izbový byt
- Vyšší kapitál, ale širší okruh nájomcov (páry, pracovné pobyty, ľudia na dlhší čas) a spravidla dlhšie zotrvanie nájomcu. Pri predaji oslovuje aj kupujúcich na vlastné bývanie, čo zlepšuje likviditu. Detailné porovnanie oboch dispozícií →
- 3-izbový a väčší
- Zriedka dáva zmysel ako čistá investícia: nájom nerastie úmerne s cenou. Zmysel má pri zámere neskoršieho vlastného využitia alebo pri špecifickom dopyte v danej lokalite.
Denná zóna dvojizbového bytu v Sky Parku — príklad dispozície, ktorá funguje pre krátkodobý aj dlhodobý model.
Parametre
Čo pri výbere posudzovať.
- Dispozícia
- Rozhoduje použiteľná plocha, nie plocha na papieri. Zbytočné chodby a nepravidelné miestnosti nájom nezvýšia. Ako čítať pôdorys investorsky →
- Lokalita a mikrolokalita
- Nájomný dopyt vzniká na úrovni ulice a domu, nie mestskej časti. Investičné profily bratislavských lokalít →
- Cena za m² v kontexte
- Porovnávame s reálne uzavretými transakciami v porovnateľnom produkte, nie s cenníkom projektu ani s priemerom mesta.
- Parkovanie
- V niektorých lokalitách je podmienkou prenajateľnosti, inde len drahšou položkou kapitálu. Kedy sa parkovanie oplatí →
- Podlažie a orientácia
- Vyššie podlažie a lepší výhľad zvyšujú dosiahnuteľný nájom aj rýchlosť obsadenia. Prízemie a byty pri rušnej komunikácii sa prenajímajú horšie a predávajú pomalšie.
- Novostavba alebo starší byt
- Novostavba znamená nižší CAPEX a nižšiu prevádzkovú náročnosť, starší byt nižšiu vstupnú cenu a väčšie riziko nákladov. Porovnanie novostavby a staršieho bytu →
- Nájomný model
- Ten istý byt má pri krátkodobom a dlhodobom prenájme inú ekonomiku aj inú prevádzkovú náročnosť. Porovnanie nájomných modelov →
- Likvidita a exit
- Vždy sa pýtame, komu sa byt bude predávať o päť rokov. Ak je odpoveď „len ďalšiemu investorovi“, cena musí byť zodpovedajúco nižšia.
Zhrnutie
Univerzálne pravidlo neexistuje — v Bratislave sa najčastejšie osvedčuje kompaktný 1- až 2-izbový byt v lokalite so stabilným dopytom, no konkrétny výber vždy určuje zvolený nájomný model.
Ďalší krok
Ak chcete preveriť konkrétnu nehnuteľnosť.
Prepočet konkrétneho bytu vrátane kapitálu, nájmu a nákladov robíme individuálne v rámci vyhľadania investičného bytu.
O autorovi
Tomáš Tiefenbach
Zakladateľ
Viac než 10 rokov praxe s nehnuteľnosťami a prevádzkou prenájmov v Bratislave. Investičné byty posudzuje z pohľadu reálnej prevádzky, nie len z inzerátu.
- Airbnb Superhost
- Cenotvorba a onboarding bytov na prenájom
- Nastavenie prevádzky a vzťahy s majiteľmi nehnuteľností
Hľadáte investičný byt v Bratislave?
Napíšte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Pozrieme sa, aký typ nehnuteľnosti a prenájmu dáva pre vás zmysel.
Nájsť investičný byt