Analýza
1-izbový alebo 2-izbový investičný byt?
Táto voľba sa neriadi vkusom, ale cieľom investície — každý z oboch typov bytu optimalizuje niečo iné.
Otázka znie takto
Chcete vyšší výnos na vložený kapitál, alebo stabilnejší príjem a jednoduchší predaj? 1-izbový byt dosahuje vyšší nájom na meter štvorcový pri nižšom kapitáli, no s častejšími výmenami nájomcov a užšou skupinou budúcich kupujúcich. 2-izbový byt má nižší výnos na m², zato stabilnejšie obsadenie a lepšiu likviditu pri predaji.
Porovnanie
Ako sa líšia v ôsmich parametroch.
| Kritérium | 1-izbový / garsónka | 2-izbový |
|---|---|---|
| Vložený kapitál | Najnižší vstup; umožňuje vstup do drahšej lokality. | Vyšší vstup; v tej istej lokalite posúva rozpočet výrazne nahor. |
| Nájom na m² | Vyšší — menšie byty sa prenajímajú relatívne drahšie. | Nižší; druhá izba nájom zvýši, ale nie proporčne k cene. |
| Profil nájomcu | Jednotlivec, krátkodobé pracovné pobyty, študent. | Pár, dvaja spolubývajúci, dlhodobý nájomca, rodina s dieťaťom. |
| Stabilita obsadenia | Nižšia; výmeny nájomcov sú častejšie. | Vyššia; nájomcovia zostávajú dlhšie. |
| Prevádzková náročnosť | Vyššia na jednotku kapitálu — viac odovzdaní, upratovaní, inzerátov. | Nižšia; menej udalostí za rok. |
| Krátkodobý prenájom | Funguje veľmi dobre v centrálnych lokalitách. | Funguje tam, kde je dopyt po viacerých spacích miestach. |
| Citlivosť na výpadok | Vysoká; jeden prázdny mesiac ukrojí väčší podiel ročného príjmu. | Nižšia vďaka dlhším nájmom. |
| Likvidita a exit | Kupujúcim býva prevažne ďalší investor. | Investor aj kupujúci na vlastné bývanie — širší dopyt. |
Spálňa v dvojizbovom byte v Sky Parku — plnohodnotná spálňa je hlavný dôvod širšieho nájomného aj predajného dopytu.
Rozhodovanie
Ktorý variant zodpovedá akému cieľu.
- Cieľ: maximalizovať výnos
- 1-izbový byt v lokalite so silným dopytom — za predpokladu, že investor akceptuje aktívnejšiu prevádzku a častejšie výmeny.
- Cieľ: stabilný pasívny príjem
- 2-izbový byt s dlhodobým nájmom, ideálne s parkovaním a v dobre spravovanom dome. Dlhodobý nájomný model →
- Cieľ: uložiť kapitál s možnosťou exitu
- 2-izbový byt v etablovanej lokalite — rozhoduje šírka skupiny budúcich kupujúcich.
- Ako to overiť
- Oba varianty prepočítajte rovnakou logikou voči celkovému vloženému kapitálu. Kalkulačka výnosu z prenájmu →
O autorovi
Tomáš Tiefenbach
Zakladateľ
Viac než 10 rokov praxe s nehnuteľnosťami a prevádzkou prenájmov v Bratislave. Investičné byty posudzuje z pohľadu reálnej prevádzky, nie len z inzerátu.
- Airbnb Superhost
- Cenotvorba a onboarding bytov na prenájom
- Nastavenie prevádzky a vzťahy s majiteľmi nehnuteľností
Hľadáte investičný byt v Bratislave?
Napíšte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Pozrieme sa, aký typ nehnuteľnosti a prenájmu dáva pre vás zmysel.
Nájsť investičný byt