Sprievodca
Oplatí sa kupovať parkovanie k investičnému bytu?
Na túto otázku neexistuje univerzálna odpoveď. Existuje šesť premenných, ktoré ju rozhodnú pri konkrétnej nehnuteľnosti.
Rýchla orientácia
Prejdite si päť signálov, než sa rozhodnete.
Ak platí väčšina z nich, parkovanie sa pri danom byte spravidla oplatí kúpiť spolu s ním.
- 1
Byt je v zóne s regulovaným rezidentským parkovaním
Tam, kde sa pred domom bežne nedá zaparkovať, má vlastné státie reálnu hodnotu pre nájomcu aj kupujúceho.
- 2
Cieľová skupina nájomcov dochádza autom
Pri dlhodobom nájme rodinám a pracovným pobytom mimo centra sa parkovanie stáva podmienkou, nie bonusom.
- 3
Cena státia je primeraná k celkovému kapitálu
Ak jeho podiel na vloženom kapitáli neúmerne prevyšuje, o koľko zvýši dosiahnuteľný nájom, čistý výnos to skôr zníži.
- 4
V dome je státí málo
V projektoch, kde je parkovanie nedostatkové, zrýchľuje budúci predaj a rozširuje okruh záujemcov.
- 5
Státie sa dá kúpiť aj neskôr alebo prenajať od suseda
Ak áno, nemusí byť nutné viazať kapitál hneď pri kúpe bytu.
Rozhodovacie premenné
Podľa čoho sa to rozhoduje.
Rovnaké státie má v dvoch projektoch úplne inú hodnotu. Preto ho posudzujeme vždy spolu s bytom, nie samostatne.
- Lokalita a režim parkovania
- V zónach s regulovaným rezidentským parkovaním a nízkou dostupnosťou verejných miest má státie reálnu hodnotu. Tam, kde sa dá zaparkovať pred domom, je jeho prínos malý.
- Profil nájomcu
- Nájomca dochádzajúci autom státie ocení a zaplatí zaň. Nájomca, ktorý si vybral centrum práve preto, aby auto nepotreboval, zaň neplatí nič.
- Cena státia voči cene bytu
- Ak státie tvorí významný podiel celkového vloženého kapitálu, musí zodpovedajúco zvýšiť nájom — inak čistý výnos znižuje. Prepočítať variant s parkovaním a bez neho →
- Nájomný model
- Pri dlhodobom nájme býva státie súčasťou zmluvy a stabilnou položkou. Pri krátkodobom prenájme ho časť hostí nevyužije, no v niektorých projektoch zjednodušuje príchody a odchody.
- Skupina budúcich kupujúcich
- Byt so státím sa spravidla predáva rýchlejšie a širšiemu okruhu záujemcov. V projektoch, kde je státí nedostatok, to môže byť rozhodujúce.
- Charakteristika projektu
- Podstatné je, či sa státie dá kúpiť aj dodatočne, prípadne prenajať od iného vlastníka v dome, a či je v garáži prakticky použiteľné (podlažie, šírka, prístup k výťahu).
Downtown Bratislavy — v projektoch s obmedzeným počtom státí ovplyvňuje parkovanie aj rýchlosť budúceho predaja.
Praktický postup
Ako sa rozhodujeme my.
- Prepočítame dva scenáre
- Ten istý byt so státím a bez neho — s upraveným nájmom aj kapitálom. Rozhoduje rozdiel v čistom výnose, nie pocit.
- Overíme alternatívy v dome
- Ak sa dá státie v projekte prenajať, môže byť rozumnejšie kapitál nezaviazať a náklad preniesť do nájomnej zmluvy.
- Zohľadníme exit
- Ak sa v danom projekte byty bez státia predávajú výrazne pomalšie, počítame s tým už pri kúpe.
Zhrnutie
Parkovanie sa oplatí vtedy, keď zvýši dosiahnuteľný nájom alebo rozšíri okruh nájomcov a budúcich kupujúcich viac, než koľko predstavuje jeho podiel na vloženom kapitáli.
O autorovi
Tomáš Tiefenbach
Zakladateľ
Viac než 10 rokov praxe s nehnuteľnosťami a prevádzkou prenájmov v Bratislave. Investičné byty posudzuje z pohľadu reálnej prevádzky, nie len z inzerátu.
- Airbnb Superhost
- Cenotvorba a onboarding bytov na prenájom
- Nastavenie prevádzky a vzťahy s majiteľmi nehnuteľností
Hľadáte investičný byt v Bratislave?
Napíšte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Pozrieme sa, aký typ nehnuteľnosti a prenájmu dáva pre vás zmysel.
Nájsť investičný byt