Sprievodca
Oplatí sa kupovať parkovanie k investičnému bytu?
Na túto otázku neexistuje univerzálna odpoveď. Existuje šesť premenných, ktoré ju rozhodnú pri konkrétnej nehnuteľnosti.
Stručná odpoveď
Parkovanie sa oplatí vtedy, keď zvýši dosiahnuteľný nájom alebo rozšíri okruh nájomcov a budúcich kupujúcich viac, než koľko predstavuje jeho podiel na vloženom kapitáli. V lokalitách s regulovaným parkovaním a pri dlhodobom nájme motoristovi býva prínos jasný; pri malých bytoch v centre pre krátkodobý prenájom často nie.
Rozhodovacie premenné
Podľa čoho sa to rozhoduje.
Rovnaké státie má v dvoch projektoch úplne inú hodnotu. Preto ho posudzujeme vždy spolu s bytom, nie samostatne.
- Lokalita a režim parkovania
- V zónach s regulovaným rezidentským parkovaním a nízkou dostupnosťou verejných miest má státie reálnu hodnotu. Tam, kde sa dá zaparkovať pred domom, je jeho prínos malý.
- Profil nájomcu
- Nájomca dochádzajúci autom státie ocení a zaplatí zaň. Nájomca, ktorý si vybral centrum práve preto, aby auto nepotreboval, zaň neplatí nič.
- Cena státia voči cene bytu
- Ak státie tvorí významný podiel celkového vloženého kapitálu, musí zodpovedajúco zvýšiť nájom — inak čistý výnos znižuje. Prepočítať variant s parkovaním a bez neho →
- Nájomný model
- Pri dlhodobom nájme býva státie súčasťou zmluvy a stabilnou položkou. Pri krátkodobom prenájme ho časť hostí nevyužije, no v niektorých projektoch zjednodušuje príchody a odchody.
- Skupina budúcich kupujúcich
- Byt so státím sa spravidla predáva rýchlejšie a širšiemu okruhu záujemcov. V projektoch, kde je státí nedostatok, to môže byť rozhodujúce.
- Charakteristika projektu
- Podstatné je, či sa státie dá kúpiť aj dodatočne, prípadne prenajať od iného vlastníka v dome, a či je v garáži prakticky použiteľné (podlažie, šírka, prístup k výťahu).
Downtown Bratislavy — v projektoch s obmedzeným počtom státí ovplyvňuje parkovanie aj rýchlosť budúceho predaja.
Praktický postup
Ako sa rozhodujeme my.
- Prepočítame dva scenáre
- Ten istý byt so státím a bez neho — s upraveným nájmom aj kapitálom. Rozhoduje rozdiel v čistom výnose, nie pocit.
- Overíme alternatívy v dome
- Ak sa dá státie v projekte prenajať, môže byť rozumnejšie kapitál nezaviazať a náklad preniesť do nájomnej zmluvy.
- Zohľadníme exit
- Ak sa v danom projekte byty bez státia predávajú výrazne pomalšie, počítame s tým už pri kúpe.
O autorovi
Investičný tím Bratislava Invest
Texty pripravuje akvizičný tím, ktorý byty v Bratislave vyhľadáva, prepočítava a kupuje pre súkromných investorov. Publikujeme len postupy a čísla, ktoré vieme doložiť z reálnych transakcií.
Hľadáte investičný byt v Bratislave?
Napíšte nám, s akým kapitálom a investičným cieľom pracujete. Pozrieme sa, aký typ nehnuteľnosti a prenájmu dáva pre vás zmysel.
Nájsť investičný byt