Case study · Eurovea Tower · Bratislava
Eurovea Tower: investičný byt s výhľadom na Dunaj a Bratislavský hrad
Jeden z najatraktívnejších dvojizbových bytov v Eurovea Tower — s prémiovou orientáciou, výhľadom na Dunaj a Bratislavský hrad a potenciálom pre krátkodobý prenájom.
Kľúčové ukazovatele p. a.
- 8,6 % p. a.
- Výnos z nájmu
- 10,7 % p. a.
- Kapitálové zhodnotenie
- 42,0 % p. a.
- Návratnosť kapitálu
€42 000 / €490 000
(€600 000 / €490 000)^(1/2) − 1
€42 000 / €100 000 · pred splátkami hypotéky, ostatnými prevádzkovými nákladmi a daňami
Rovnaké tri ukazovatele uvádzame pri každej realizácii, aby sa dali priamo porovnať. Návratnosť kapitálu je hrubý cash-on-cash ukazovateľ z nájmu pred splátkami hypotéky, ostatnými prevádzkovými nákladmi a daňami. Nejde o čistý výnos, IRR ani garantovaný výnos. Doplňujúce ukazovatele — výnos po 20 % poplatku za správu ≈ 6,65 % p. a., zhodnotenie vloženej hotovosti ≈ 39,6 % p. a. a kombinovaný hrubý výnos nehnuteľnosti ≈ 19,2 % p. a. — nájdete v sekciách nižšie.
Vstupy a ocenenie
- €450 000
- Kúpna cena vrátane parkovania
- €40 000
- Zariadenie a príprava
- €490 000
- Obstarávací základ
- €9 000
- Odmena za vyhľadanie a kúpu
- €6 000
- Odmena za koordináciu zariadenia
- €505 000
- Obstarávací základ vrátane odmien
- €405 000
- Počiatočná hypotéka
- €100 000
- Celková vstupná hotovosť
- €600 000
- Aktuálna odhadovaná hodnota
kúpa August 2024
hradené z hotovosti investora
kúpa + zariadenie
2 % z €450 000
15 % zo €40 000
€490 000 + €9 000 + €6 000
90 % z €450 000
€45 000 + €40 000 + €9 000 + €6 000
byt €550 000 + parkovanie €50 000
Aktuálna hodnota je odhad, zhodnotenie je nerealizované. Historický ani aktuálny výsledok konkrétnej nehnuteľnosti nie je garanciou budúceho výnosu. Posledná aktualizácia údajov: August 2026.
Video prehliadka
Pozrite si byt a jeho výhľad
Krátka video prehliadka ukazuje zariadený dvojizbový byt, jeho dispozíciu a výhľad na Dunaj a Bratislavský hrad.
- Eurovea Tower · 2-izbový byt
- Kúpený ako holobyt
- Pripravený na krátkodobý prenájom
Prečo práve táto jednotka
Nekupovali sme adresu. Kupovali sme konkrétnu jednotku v budove.
V rámci Eurovea Tower rozhodovala orientácia, výhľad a vzácnosť dispozície — parametre, ktoré sa už nedajú dodatočne zmeniť.
01
Orientácia — jeden z TOP dvojizbových bytov v budove
Dvojizbový byt s orientáciou, ktorá ho v rámci Eurovea Tower radí medzi najlepšie jednotky svojej kategórie. Orientácia je pri veži parametrom, ktorý sa nedá dodatočne zmeniť.
02
Výhľad na Dunaj a Bratislavský hrad
Výhľad na rieku a hrad je vzácny a limitovaný počtom jednotiek, ktoré ho reálne majú. Je to argument pre nájomcu aj pre budúceho kupujúceho.
03
Vzácnosť produktu
Kombinácia dvojizbovej dispozície, prémiovej orientácie a výhľadu je v budove obmedzená. To znižuje počet priamych konkurenčných jednotiek.
04
Potenciál pre krátkodobý prenájom
Adresa v novom centre Bratislavy s výhľadom je typ produktu, ktorý oslovuje hostí ochotných zaplatiť prémiu za lokalitu a výhľad.
05
Holobyt ako východisko
Byt sa kupoval ako holobyt. Príprava a zariadenie boli od začiatku plánované ako súčasť investičnej ekonomiky, nie ako dodatočný náklad.
Posúdenie konkrétnej jednotky je jadrom služby vyhľadania a preverenia bytu na krátkodobý prenájom.
Akvizícia a financovanie
Štruktúra kúpy a vloženej hotovosti.
- Nehnuteľnosť
- Dvojizbový byt v Eurovea Tower, Bratislava
- Kúpa
- August 2024
- Kúpna cena vrátane parkovania
- €450 000
- Stav pri kúpe
- Holobyt
- Hypotéka
- 90 % z kúpnej ceny, teda €405 000
- Vlastný kapitál
- €45 000
- Hotovosť na zariadenie
- €40 000 — uhradené v hotovosti
- Odmena za vyhľadanie a kúpu
- €9 000 (2 % z €450 000)
- Odmena za koordináciu rekonštrukcie a zariadenia
- €6 000 (15 % zo €40 000)
- Celková vstupná hotovosť
- €100 000 (€45 000 + €40 000 + €9 000 + €6 000)
- Obstarávací základ
- €490 000 (kúpa + zariadenie)
- Obstarávací základ vrátane odmien
- €505 000
Transparentnosť
Odmena za služby
Odmeny nie sú súčasťou hlavných troch ukazovateľov. Pri tejto investícii sú premietnuté do prepočtov nižšie: 2 % z kúpnej ceny = €9 000, 15 % z rozpočtu zariadenia = €6 000 a 20 % z hrubých tržieb = €8 400 ročne, teda €700 mesačne.
2 %
Vyhľadanie a kúpa: 2 % z kúpnej ceny
- Základ výpočtu
- z kúpnej ceny nehnuteľnosti
- Čo služba zahŕňa
- Investičné zadanie, vyhľadávanie na bratislavskom trhu, shortlist, investičná analýza konkrétnych bytov, ich porovnanie a koordinácia akvizície.
- Kedy sa účtuje
- 50 % pred začiatkom vyhľadávania, 50 % po podpise rezervačnej zmluvy na vybranú nehnuteľnosť.
15 %
Koordinácia rekonštrukcie a zariadenia: 15 % z rozpočtu prác a zariadenia
- Základ výpočtu
- z rozpočtu prác a zariadenia
- Čo služba zahŕňa
- Návrh rozsahu prác, výber a koordinácia dodávateľov, harmonogram, kontrola realizácie a odovzdanie bytu pripraveného na prenájom.
- Kedy sa účtuje
- Iba ak si klient túto nadväzujúcu službu objedná. Účtuje sa z reálneho rozpočtu prác a zariadenia.
20 %
Správa krátkodobého prenájmu: 20 % z hrubých tržieb z ubytovania
- Základ výpočtu
- z hrubých tržieb z ubytovania
- Čo služba zahŕňa
- Prevádzka krátkodobého prenájmu: cenotvorba, distribúcia, komunikácia s hosťami, upratovanie a údržba v dohodnutom rozsahu.
- Kedy sa účtuje
- Iba ak klient využije prevádzku krátkodobého prenájmu. Účtuje sa priebežne z dosiahnutých hrubých tržieb.
Povinná je len odmena za vyhľadanie a kúpu (2 %). Odmena 15 % za koordináciu rekonštrukcie a zariadenia a odmena 20 % za správu krátkodobého prenájmu sa účtujú iba vtedy, ak klient danú nadväzujúcu službu využije.
Z holobytu na pripravenú nehnuteľnosť
Zariadenie nie je dizajn. Je to súčasť vloženého kapitálu.
Byt sa kupoval ako holobyt. Príprava a kompletné zariadenie stáli €40 000 a investor ich uhradil z vlastných zdrojov, mimo hypotekárneho financovania. Preto ekonomiku počítame voči obstarávaciemu základu €490 000, nie voči samotnej kúpnej cene.
Po príprave bol byt uvedený do prevádzky v režime krátkodobého prenájmu. Detailné rozdelenie položiek zariadenia nezverejňujeme.
- 01
Výber jednotky
Vyhodnotenie konkrétnej dvojizbovej jednotky v Eurovea Tower podľa orientácie a výhľadu.
- 02
Kúpa
Akvizícia v auguste 2024 za €450 000 vrátane parkovacieho státia.
- 03
Financovanie
Hypotéka vo výške 90 % z kúpnej ceny, teda €405 000. Vlastný kapitál na kúpu €45 000.
- 04
Príprava z holobytu
Kompletná príprava a zariadenie za €40 000, uhradené investorom z vlastných zdrojov.
- 05
Spustenie prenájmu
Byt uvedený do prevádzky v režime krátkodobého prenájmu.
- 06
Aktuálna prevádzka
Aktuálny priemerný hrubý príjem z prenájmu €3 500 mesačne, teda €42 000 ročne.
Interiér a výhľad
Zariadený byt, jeho dispozícia a výhľad.
Fotografie zachytávajú byt po dokončení prípravy — v stave, v ktorom je prevádzkovaný v krátkodobom prenájme.
Výkonnosť prenájmu
Hrubý výnos z prenájmu: 8,6 % p. a.
Počítaný voči celému obstarávaciemu základu, teda vrátane parkovania a zariadenia — nie voči samotnej cene bytu.
- €3 500 / mes.
- Hrubé tržby z prenájmu mesačne
- €42 000 / rok
- Hrubé tržby z prenájmu ročne
- €8 400 / rok
- Poplatok za správu
- €33 600 / rok
- Tržby po poplatku za správu
- €490 000
- Obstarávací základ
- 8,6 % p. a.
- Hrubý výnos z prenájmu
- €505 000
- Základ vrátane odmien
- ≈ 6,65 % p. a.
- Výnos po poplatku za správu
krátkodobý prenájom
€3 500 × 12
20 % z €42 000 = €700 / mes.
€42 000 − €8 400
kúpa €450 000 + zariadenie €40 000
€42 000 / €490 000 = 8,57 %
€490 000 + €9 000 + €6 000
€33 600 / €505 000 = 6,6535 %
Hrubý výnos je pred poplatkom za správu, prevádzkovými nákladmi, nákladmi na financovanie a zdanením. Výnos po poplatku za správu je po odpočítaní 20 % poplatku za správu, ale pred ostatnými prevádzkovými nákladmi, úrokmi, daňami a splátkou istiny — nejde o čistý výnos ani o výsledok po všetkých nákladoch. Čistý výnos ani čistý cash-on-cash výnos neuvádzame, pretože k nim nemáme potvrdené podklady.
Kapitálové zhodnotenie
Anualizované kapitálové zhodnotenie 10,7 % p. a..
- 10,7 % p. a.
- Kapitálové zhodnotenie p. a.
- ≈ 9,0 % p. a.
- Kapitálové zhodnotenie p. a. vrátane odmien
- +€110 000
- Nerealizované zhodnotenie
- €600 000
- Aktuálna odhadovaná hodnota
(€600 000 / €490 000)^(1/2) − 1 ≈ 10,66 %
(€600 000 / €505 000)^(1/2) − 1 ≈ 9,00 %
€600 000 − €490 000
byt €550 000 + parkovanie €50 000
Porovnateľnou veličinou je kapitálové zhodnotenie 10,7 % p. a. p. a. za obdobie august 2024 – august 2026 voči obstarávaciemu základu €490 000; kumulatívnych +22,4 % uvádzame len ako podpornú hodnotu od kúpy. Voči základu vrátane jednorazových odmien (€505 000) je nerealizované zhodnotenie +€95 000, teda ≈ 9,0 % p. a.. Aktuálna hodnota je odhad a zisk je nerealizovaný; vznikol by až predajom.
Zhodnotenie vloženej hotovosti
Zhodnotenie vloženej hotovosti: ≈ 39,6 % p. a.
Efekt páky: nehnuteľnosť bola z veľkej časti financovaná hypotékou, celková vstupná hotovosť investora vrátane odmien predstavovala €100 000.
- €100 000
- Celková vstupná hotovosť
- €195 000
- Koncová hrubá hodnota podielu
- ≈ 39,6 % p. a.
- Zhodnotenie vloženej hotovosti p. a.
- 95 %
- Kumulatívne od kúpy
€45 000 + €40 000 + €9 000 + €6 000
€600 000 − €405 000
(€195 000 / €100 000)^(1/2) − 1 ≈ 39,64 %
(€195 000 − €100 000) / €100 000
Menovateľom je celková vstupná hotovosť €100 000 vrátane odmeny 2 % za vyhľadanie a kúpu a odmeny 15 % za koordináciu zariadenia. Len vplyv nerealizovaného rastu hodnoty; predpokladá nezmenený zostatok úveru €405 000. Nezahŕňa splácanie istiny, úroky, nájomný cash flow, prevádzkové náklady, dane ani transakčné náklady. Nejde o celkový čistý výnos z vlastného kapitálu. Celkový zisk, čistý výnos ani IRR na tejto stránke neuvádzame, pretože k nim nemáme potvrdené vstupy.
Kombinovaný hrubý výnos nehnuteľnosti
Kombinovaný hrubý výnos nehnuteľnosti: ≈ 19,2 % p. a.
Hrubý výnos z prenájmu + anualizované kapitálové zhodnotenie. Pred prevádzkovými nákladmi, financovaním, daňami a transakčnými nákladmi.
- 8,6 % p. a.
- Hrubý výnos z prenájmu
- 10,7 % p. a.
- Anualizované kapitálové zhodnotenie
- ≈ 19,2 % p. a.
- Kombinovaný hrubý výnos nehnuteľnosti
€42 000 / €490 000 = 8,5714 %
≈ 10,66 % p. a.
8,5714 % + 10,66 % ≈ 19,23 %
Nejde o čistý výnos, IRR ani garantovaný výnos.
Zdroje a metodika
Všetky sumy pochádzajú z konkrétnej realizovanej transakcie, ktorú sme koordinovali. Percentá na tejto stránke sú prepočty z týchto súm, uvedené aj so vzorcom.
- Odmeny za služby zahrnuté do prepočtu: vyhľadanie a kúpa 2 % z €450 000 = €9 000; koordinácia rekonštrukcie a zariadenia 15 % zo €40 000 = €6 000; správa krátkodobého prenájmu 20 % z €42 000 ročne = €8 400 ročne, teda €700 mesačne.
- Celková vstupná hotovosť investora: €45 000 vlastný kapitál na kúpu + €40 000 zariadenie + €9 000 odmena za kúpu + €6 000 odmena za koordináciu = €100 000. Všetky návratnosti počítané z vloženej hotovosti používajú €100 000.
- Hrubý výnos z prenájmu: €42 000 / €490 000 = 8,5714 % p. a., zaokrúhlene 8,6 % p. a. Ide o hrubý výnos pred poplatkom za správu, ostatnými prevádzkovými nákladmi, financovaním a zdanením.
- Výnos po poplatku za správu: hrubé tržby €42 000 − poplatok za správu €8 400 = €33 600 ročne; €33 600 / (€450 000 + €40 000 + €9 000 + €6 000) = €33 600 / €505 000 = 6,6535 % p. a., zaokrúhlene ≈ 6,65 % p. a. Ide o výnos po poplatku za správu, pred ostatnými prevádzkovými nákladmi, úrokmi, daňami a splátkou istiny. Nejde o čistý výnos ani o výsledok po všetkých nákladoch.
- Nerealizované kapitálové zhodnotenie voči obstarávaciemu základu: €600 000 − €490 000 = €110 000; kumulatívne €110 000 / €490 000 = 22,449 %. Anualizované za obdobie august 2024 – august 2026: (€600 000 / €490 000)^(1/2) − 1 ≈ 10,66 %, zaokrúhlene 10,7 % p. a.
- Nerealizované kapitálové zhodnotenie voči základu vrátane odmien: €600 000 − €505 000 = €95 000; anualizované (€600 000 / €505 000)^(1/2) − 1 ≈ 9,00 % p. a.
- Kombinovaný hrubý výnos nehnuteľnosti: 8,5714 % + 10,66 % ≈ 19,2 % p. a. Ide o hrubý výnos z prenájmu plus anualizované kapitálové zhodnotenie, pred poplatkom za správu, prevádzkovými nákladmi, financovaním, daňami a transakčnými nákladmi. Nejde o realizovaný ani čistý výnos, IRR ani garantovaný výnos.
- Návratnosť kapitálu: hrubé tržby z prenájmu €42 000 / celková vstupná hotovosť €100 000 = 42,0 % p. a. Ide o hrubý cash-on-cash ukazovateľ z nájmu pred splátkami hypotéky, ostatnými prevádzkovými nákladmi a daňami. Nejde o čistý výnos.
- Anualizované zhodnotenie vloženej hotovosti: koncová hrubá hodnota vlastného podielu €600 000 − €405 000 = €195 000; (€195 000 / €100 000)^(1/2) − 1 ≈ 39,64 %, zaokrúhlene ≈ 39,6 % p. a. Kumulatívne (€195 000 − €100 000) / €100 000 = 95 %. Len vplyv nerealizovaného rastu hodnoty; predpokladá nezmenený zostatok úveru €405 000. Nezahŕňa splácanie istiny, úroky, nájomný cash flow, prevádzkové náklady, dane ani transakčné náklady.
- Úplný cash-flow alebo ROE po financovaní by vyžadoval úrokovú sadzbu, splátkový kalendár, splatenú istinu a všetky prevádzkové náklady. Tieto podklady nemáme potvrdené, preto ich neuvádzame.
- Aktuálna hodnota nehnuteľnosti (€550 000 byt + €50 000 parkovanie) je odhad. Zhodnotenie je nerealizované — vzniklo by až predajom.
- Neuvádzame čistý výnos, čistý cash-on-cash výnos, IRR ani celkový zisk, pretože podklady k ostatným prevádzkovým nákladom, financovaniu a historickému cash-flow nemáme potvrdené.
Uvedené postupy a príklady sú informatívne. Nejde o investičné, právne ani daňové poradenstvo a žiadny historický ani aktuálny výsledok nie je garanciou budúceho výnosu.
Naposledy aktualizované: