Metodika
Výnos z pronájmu v Bratislavě: rozhoduje jmenovatel
Stejný byt vydá podle způsobu výpočtu velmi odlišná procenta. Proto počítáme vždy stejně.
Ve zkratce
Hrubý výnos jsou roční hrubé tržby dělené celkovou investicí. Čistý výnos odečítá provozní náklady. Návratnost vlastního kapitálu poměřuje tržby vůči skutečně vložené hotovosti. Tři čísla, tři výpovědi — nesmí se míchat.
- Hrubý výnos
- Roční hrubé nájemné dělené kupní cenou včetně vedlejších nákladů, parkování a zařízení. Dobré na porovnání bytů, nevhodné jako příslib výnosu.
- Čistý výnos
- Po provozních nákladech, správě, fondu oprav, předpokladu neobsazenosti a údržbě, ale před financováním a daněmi.
- Návratnost vlastního kapitálu
- Roční hrubé tržby dělené celkovou vstupní hotovostí včetně zařízení a odměn. S úvěrem toto číslo roste — a s ním i riziko.
01
Nejčastější chyba je ve jmenovateli
Když se použije jen kupní cena, chybí vedlejší náklady, parkování a zařízení — a výnos opticky vyroste o několik desetin procentního bodu. My důsledně používáme celkovou investici, i když výsledné číslo působí méně efektně.
02
Dosažitelné nájemné, ne inzerované
V čitateli je to, co se za takový byt s takovým vybavením v takové lokalitě skutečně platí — ne inzerát souseda, který visí beze změny tři měsíce. U krátkodobého pronájmu přistupuje předpoklad obsazenosti, který uvádíme otevřeně, místo abychom jej tiše dosadili.
03
Náklady, které v poctivém výpočtu být musí
Správa a fond oprav, pojištění, daň z nemovitosti, údržba, náklady na nové pronajmutí, neobsazenost a u krátkodobého pronájmu úklid, prádlo, poplatky platforem a provozní odměna. Když některá položka chybí, je uváděný čistý výnos nadsazený.
04
Co číslo výnosu neřekne
Neřekne nic o zhodnocení, prodejnosti, vývoji sazeb ani o vašem čase. Vysoký výnos u obtížně pronajímatelné dispozice je výsledek výpočtu, ne investice.
Časté dotazy
Na co se investoři ptají nejčastěji
Jaký hrubý výnos je v Bratislavě obvyklý?
Paušální tržní číslo neuvádíme, protože bez konkrétního bytu, lokality, vybavení a modelu pronájmu nemá vypovídací hodnotu. Místo toho zveřejňujeme přepočitatelné hodnoty v případových studiích.
Počítáte s úvěrem, nebo bez?
Odděleně. Výnos bytu ukazuje kvalitu nemovitosti, návratnost vlastního kapitálu ukazuje efekt vašeho financování. Smíchané dají číslo, které nikdo neumí zařadit.
Zahrnujete daně?
Ne. Daňové dopady závisí na vaší situaci a patří vašemu daňovému poradci. Naše ukazatele jsou výslovně před zdaněním.
Pokračovat
Další stránky k rozhodnutí
Zvažujete investiční byt v Bratislavě?
Napište nám kapitál, cíl a časový rámec. Z toho vznikne konkrétní zadání, ne seznam nabídek.
Probrat investiční záměr