Metodyka
Rentowność najmu w Bratysławie: decyduje mianownik
To samo mieszkanie daje bardzo różne procenty zależnie od sposobu liczenia. Dlatego liczymy zawsze tak samo.
W skrócie
Rentowność brutto to roczne przychody brutto podzielone przez całkowitą inwestycję. Rentowność netto odejmuje koszty bieżące. Zwrot z gotówki odnosi przychody do faktycznie wyłożonych środków. Trzy wskaźniki, trzy różne informacje — nie wolno ich mieszać.
- Rentowność brutto
- Roczny czynsz brutto podzielony przez cenę wraz z kosztami transakcyjnymi, miejscem postojowym i wyposażeniem. Dobra do porównań, zła jako obietnica zysku.
- Rentowność netto
- Po kosztach eksploatacji, zarządzaniu, funduszu remontowym, założeniu pustostanu i utrzymaniu, ale przed finansowaniem i podatkami.
- Zwrot z gotówki
- Roczne przychody brutto podzielone przez całą wyłożoną gotówkę wraz z wyposażeniem i wynagrodzeniami. Z kredytem ta liczba rośnie — razem z ryzykiem.
01
Najczęstszy błąd siedzi w mianowniku
Gdy podstawia się samą cenę zakupu, znikają koszty transakcyjne, miejsce postojowe i wyposażenie — a wynik rośnie optycznie o kilka dziesiątych punktu procentowego. My konsekwentnie używamy całkowitej inwestycji, nawet jeśli liczba wygląda mniej efektownie.
02
Czynsz realny, nie ofertowy
W liczniku jest to, co faktycznie płaci się za takie mieszkanie, o takim standardzie i w takiej lokalizacji — a nie ogłoszenie sąsiada wiszące od trzech miesięcy. Przy najmie krótkoterminowym dochodzi założenie obłożenia, które podajemy wprost, zamiast je cicho przyjmować.
03
Koszty, które muszą się znaleźć w rzetelnym rachunku
Zarządzanie i fundusz remontowy, ubezpieczenie, podatek od nieruchomości, utrzymanie, koszt ponownego wynajęcia, pustostan, a przy najmie krótkoterminowym sprzątanie, pranie, prowizje platform i wynagrodzenie operatora. Jeśli którejś pozycji brak, podana rentowność netto jest zawyżona.
04
Czego liczba rentowności nie powie
Nie powie nic o wzroście wartości, zbywalności, zmianach stóp ani o Twoim czasie. Wysoka rentowność przy trudnym do wynajęcia układzie to wynik rachunku, a nie inwestycja.
Częste pytania
O co inwestorzy pytają najczęściej
Jaka rentowność brutto jest w Bratysławie typowa?
Nie podajemy zryczałtowanej liczby rynkowej, bo bez konkretnego lokalu, lokalizacji, standardu i modelu najmu nic ona nie mówi. Zamiast tego publikujemy przeliczalne wartości w case studies.
Liczycie z kredytem czy bez?
Osobno. Rentowność nieruchomości pokazuje jakość mieszkania, a zwrot z gotówki efekt Twojego finansowania. Zmieszane dają liczbę, której nikt nie potrafi zinterpretować.
Czy uwzględniacie podatki?
Nie. Skutki podatkowe zależą od Twojej sytuacji i należą do Twojego doradcy podatkowego. Nasze wskaźniki są wyraźnie przed opodatkowaniem.
Czytaj dalej
Strony przydatne przy decyzji
Rozważasz mieszkanie inwestycyjne w Bratysławie?
Napisz nam, jakim kapitałem dysponujesz, jaki masz cel i horyzont. Z tego powstaje konkretne zlecenie, a nie lista ofert.
Omówmy cel inwestycyjny