Методика
Доходность аренды в Братиславе: решает знаменатель
Одна и та же квартира даёт очень разные проценты в зависимости от способа расчёта. Поэтому мы считаем всегда одинаково.
Коротко
Валовая доходность — это годовой валовый доход, делённый на общую инвестицию. Чистая вычитает операционные расходы. Возврат вложенных средств соотносит доход с фактически внесённой суммой. Три показателя, три разных утверждения — смешивать их нельзя.
- Валовая доходность
- Годовая валовая аренда, делённая на цену вместе с сопутствующими расходами, паркоместом и меблировкой. Хороша для сравнения, не годится как обещание прибыли.
- Чистая доходность
- После эксплуатации, управления, ремонтного фонда, допущения о простое и обслуживания, но до финансирования и налогов.
- Возврат вложенных средств
- Годовой валовый доход, делённый на всю внесённую сумму вместе с меблировкой и вознаграждениями. С кредитом этот показатель растёт — вместе с риском.
01
Самая частая ошибка — в знаменателе
Если подставить только цену покупки, исчезают сопутствующие расходы, паркоместо и меблировка — и доходность визуально растёт на несколько десятых процентного пункта. Мы последовательно используем общую инвестицию, даже если цифра выглядит менее эффектно.
02
Достижимая аренда, а не объявленная
В числителе то, что реально платят за такую квартиру с таким оснащением в такой локации, а не объявление соседа, которое висит без изменений три месяца. Для краткосрочной аренды добавляется допущение о загрузке, которое мы называем открыто, а не подставляем молча.
03
Расходы, которые должны быть в честном расчёте
Управление и ремонтный фонд, страхование, налог на недвижимость, обслуживание, расходы на новую сдачу, простой, а для краткосрочной аренды — уборка, бельё, комиссии платформ и операционное вознаграждение. Если какой-то статьи не хватает, приведённая чистая доходность завышена.
04
Чего цифра доходности не скажет
Ничего о росте стоимости, ликвидности, изменении ставок или вашем времени. Высокая доходность при планировке, которую сложно сдать, — это результат расчёта, а не инвестиция.
Частые вопросы
О чём инвесторы спрашивают чаще всего
Какая валовая доходность в Братиславе типична?
Мы не приводим усреднённую рыночную цифру, потому что без конкретной квартиры, локации, оснащения и модели аренды она ничего не значит. Вместо этого публикуем проверяемые значения в кейсах.
Вы считаете с кредитом или без?
Отдельно. Доходность объекта показывает качество квартиры, а возврат вложенных средств — эффект вашего финансирования. Смешанные, они дают цифру, которую невозможно интерпретировать.
Учитываете ли вы налоги?
Нет. Налоговые последствия зависят от вашей ситуации и относятся к компетенции вашего налогового консультанта. Наши показатели приведены до налогообложения.
Далее
Страницы, полезные для решения
Рассматриваете инвестиционную квартиру в Братиславе?
Напишите капитал, цель и срок. Из этого возникнет конкретная задача, а не список объявлений.
Обсудить инвестиционную цель