Metodologia
Rendimento da locazione a Bratislava: decide il denominatore
Lo stesso appartamento produce percentuali molto diverse a seconda del calcolo. Per questo calcoliamo sempre allo stesso modo.
In breve
Il rendimento lordo è il ricavo lordo annuo diviso l'investimento complessivo. Il netto sottrae i costi correnti. Il ritorno sul capitale versato rapporta i ricavi al denaro realmente immesso. Tre indicatori, tre affermazioni diverse: non vanno mescolati.
- Rendimento lordo
- Canone lordo annuo diviso il prezzo comprensivo di oneri, posto auto e arredo. Utile per confrontare, inadatto come promessa di reddito.
- Rendimento netto
- Al netto di spese di gestione, amministrazione, fondo lavori, ipotesi di sfitto e manutenzione, ma al lordo di finanziamento e imposte.
- Ritorno sul capitale versato
- Ricavo lordo annuo diviso tutto il capitale versato, arredo e onorari inclusi. Con la leva questo numero sale, e sale anche il rischio.
01
L'errore più comune sta nel denominatore
Se si usa il solo prezzo, spariscono oneri accessori, posto auto e arredo — e il rendimento migliora otticamente di qualche decimo di punto. Noi usiamo sempre l'investimento complessivo, anche quando il numero risulta meno spettacolare.
02
Canone ottenibile, non canone richiesto
Al numeratore va ciò che si paga davvero per quell'appartamento, con quell'arredo, in quella zona — non l'annuncio del vicino fermo da tre mesi. Nell'affitto breve si aggiunge l'ipotesi di occupazione, che dichiariamo invece di darla per scontata.
03
Costi che un calcolo serio deve contenere
Amministrazione e fondo lavori, assicurazione, imposta immobiliare, manutenzione, costo di rilocazione, sfitto e, nell'affitto breve, pulizie, biancheria, commissioni delle piattaforme e onorario di gestione. Se manca una voce, il netto dichiarato è gonfiato.
04
Che cosa un rendimento non dice
Non dice nulla su rivalutazione, rivendibilità, andamento dei tassi o sul suo tempo. Un rendimento alto su una pianta difficile da affittare è un risultato aritmetico, non un investimento.
Domande frequenti
Le domande che gli investitori ci fanno più spesso
Qual è il rendimento lordo tipico a Bratislava?
Non indichiamo un dato di mercato forfettario, perché senza immobile, zona, arredo e modello di locazione non significa nulla. Pubblichiamo invece valori ricalcolabili nei case study.
Calcolate con o senza finanziamento?
Separatamente. Il rendimento dell'immobile mostra la qualità dell'appartamento, il ritorno sul capitale versato mostra l'effetto del suo finanziamento. Mescolati producono un numero che nessuno sa interpretare.
Considerate le imposte?
No. Gli effetti fiscali dipendono dalla sua situazione e spettano al suo consulente. I nostri indicatori sono espressamente ante imposte.
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Pagine utili alla decisione
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Ci scriva capitale, obiettivo e orizzonte temporale. Da lì nasce un incarico concreto, non un elenco di annunci.
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