Методика
Дохідність оренди в Братиславі: вирішує знаменник
Та сама квартира дає дуже різні відсотки залежно від способу розрахунку. Тому ми рахуємо завжди однаково.
Коротко
Валова дохідність — це річний валовий дохід, поділений на загальну інвестицію. Чиста віднімає операційні витрати. Повернення вкладених коштів співвідносить дохід із фактично внесеною сумою. Три показники, три різні твердження — змішувати їх не можна.
- Валова дохідність
- Річна валова оренда, поділена на ціну разом із супутніми витратами, паркомісцем і меблюванням. Добра для порівняння, непридатна як обіцянка прибутку.
- Чиста дохідність
- Після експлуатації, управління, фонду ремонту, припущення про простій і обслуговування, але до фінансування та податків.
- Повернення вкладених коштів
- Річний валовий дохід, поділений на всю внесену суму разом із меблюванням і винагородами. З кредитом цей показник зростає — разом із ризиком.
01
Найчастіша помилка — у знаменнику
Якщо підставити лише ціну купівлі, зникають супутні витрати, паркомісце та меблювання — і дохідність візуально зростає на кілька десятих відсоткового пункту. Ми послідовно використовуємо загальну інвестицію, навіть якщо цифра виглядає менш ефектно.
02
Досяжна оренда, а не оголошена
У чисельнику те, що реально платять за таку квартиру з таким оснащенням у такій локації, а не оголошення сусіда, яке висить без змін три місяці. Для короткострокової оренди додається припущення про завантаження, яке ми називаємо відкрито, а не підставляємо мовчки.
03
Витрати, які мають бути в чесному розрахунку
Управління та фонд ремонту, страхування, податок на нерухомість, обслуговування, витрати на нову здачу, простій, а для короткострокової оренди — прибирання, білизна, комісії платформ і операційна винагорода. Якщо якоїсь статті бракує, наведена чиста дохідність завищена.
04
Чого цифра дохідності не скаже
Нічого про зростання вартості, ліквідність, зміну ставок чи ваш час. Висока дохідність із важким для здачі плануванням — це результат розрахунку, а не інвестиція.
Часті запитання
Про що інвестори питають найчастіше
Яка валова дохідність у Братиславі є типовою?
Ми не наводимо усередненої ринкової цифри, бо без конкретної квартири, локації, оснащення й моделі оренди вона нічого не означає. Натомість публікуємо перевіряні значення в кейсах.
Ви рахуєте з кредитом чи без?
Окремо. Дохідність об’єкта показує якість квартири, а повернення вкладених коштів — ефект вашого фінансування. Змішані, вони дають цифру, яку неможливо інтерпретувати.
Чи враховуєте податки?
Ні. Податкові наслідки залежать від вашої ситуації й належать вашому податковому раднику. Наші показники наведені до оподаткування.
Далі
Сторінки, корисні для рішення
Розглядаєте інвестиційну квартиру в Братиславі?
Напишіть капітал, мету та строк. З цього постане конкретне завдання, а не перелік оголошень.
Обговорити інвестиційну мету